Donald Kohlenberger, presidente da Hightower Initiatives, também contribuiu com esse artigo.

O Data Center de ontem - construído do zero em um local greenfield, longe da empresa urbana que ele suporta - não é mais a única maneira de atender às necessidades atuais de inteligência artificial (IA) e aplicativos de computação de alto desempenho.

Mais e mais Data Centers de alta tecnologia estão se enraizando nos distritos comerciais centrais urbanos. E é uma vitória para os proprietários de Data Centers e prédios de escritórios comerciais.

As taxas de vacância de escritórios comerciais são altas – projeções chegando a 24% até 2026 – mas podem oferecer vantagens críticas que os proprietários e operadores de Data Centers estão procurando, incluindo proximidade, capacidade de reduzir a latência e fornecer acesso mais rápido e confiável às operações digitais e, exclusivamente, velocidade de lançamento no mercado.

A velha crença de que esses locais urbanos não poderiam lidar com as demandas de um Data Center está sendo desmascarada. Edifícios com décadas de idade e estruturas urbanas icônicas geralmente têm excesso significativo de energia e capacidade de resfriamento devido a avanços históricos em instalações de iluminação e resfriamento com eficiência energética, com a capacidade de expandir ainda mais. E com os avanços nas tecnologias de refrigeração e distribuição de energia, muitos edifícios existentes agora podem ser reimaginados para incluir Data Centers de última geração, em um edifício de uso misto, equipado para lidar com as rigorosas demandas da infraestrutura digital moderna.

A velocidade de lançamento no mercado é uma vantagem crítica. A construção de uma nova instalação leva anos de aquisição do local, licenciamento e direito municipal, enquanto a conversão de um espaço urbano existente pode ser medida em meses. Esse processo acelerado, alcançado pelo reaproveitamento da infraestrutura existente, incluindo sistemas mecânicos e elétricos, permite que as empresas atendam às crescentes demandas digitais e capitalizem novas oportunidades com muito mais rapidez.

Em um mundo em que a velocidade de lançamento no mercado pode aumentar ou diminuir a vantagem competitiva de uma organização e equivaler a ganhos ou perdas financeiras significativas, a capacidade de transformar uma propriedade urbana vazia prontamente disponível em um Data Center totalmente operacional em poucos meses é um divisor de águas.

Quais espaços comerciais são adequados para Data Centers?

Nem todos os ativos são criados iguais e alguns edifícios podem apresentar mais oportunidades do que outros. Entender quais espaços comerciais são mais adequados para Data Centers envolve não apenas uma análise completa dos atributos físicos do edifício, mas também uma consideração cuidadosa das estruturas de locação e da equipe necessária para construir, gerenciar e operar a instalação de forma eficaz.

Os edifícios existentes têm infraestrutura elétrica e de refrigeração que é apoiada por concessionárias locais. As alocações de energia e as tarifas de eletricidade pesam muito na decisão de usar um edifício existente. Em contraste com um edifício greenfield, seu edifício existente vem com uma capacidade imediata, permitindo fluxo de caixa e tempo para a expansão total dos serviços.

Análise do espaço

Para garantir que um espaço comercial possa ser efetivamente convertido em um Data Center de alto desempenho, várias considerações técnicas relacionadas a energia, segurança e infraestrutura devem ser abordadas.

Adaptabilidade de energia e infraestrutura: Propriedades com salas mecânicas e elétricas expansíveis, cofres de utilidades disponíveis e estacionamentos que podem suportar geradores adicionais e equipamentos mecânicos são significativamente mais adaptáveis. Esses recursos podem reduzir substancialmente os custos e o tempo de conversão.

A disponibilidade de energia é outro fator crítico; idealmente, o edifício deve ter mais de 5 MW de energia imediatamente disponível, com capacidade para expandir até 20 MW. Além disso, os sistemas de aterramento devem ser robustos o suficiente para lidar com novos requisitos de telecomunicações sem comprometer as operações do Data Center.

Segurança e acesso público: O layout do edifício deve ser avaliado quanto a vulnerabilidades, principalmente pontos de acesso público e janelas que precisam ser protegidas. Idealmente, o Data Center deve ocupar um espaço totalmente interno dentro do edifício. As áreas de acesso público devem ser separadas distintamente do Data Center para manter a integridade e a segurança das operações, juntamente com sistemas de acesso controlado, vigilância e fortes defesas de perímetro para proteger contra entrada não autorizada, incluindo acesso não autorizado a equipamentos que atendem ao Data Center (gerador, combustível, unidades de resfriamento, etc.).

Considerações sobre a arquitetura da sala de dados: Coordenar o espaço disponível e as alturas do piso ao piso com a estratégia de dados, energia e resfriamento é fundamental. Quanto mais altura, mais flexibilidade. Os requisitos de resfriamento emergentes exigem etapas evolutivas além das agora onipresentes configurações de corredor quente/corredor frio. As densidades de energia do rack já aumentaram de uma média de 6,1 kW por rack em 2016 para 12 kW por rack hoje, com Data Centers de alta densidade potencialmente consumindo 70 kW + por cabine.

As instalações modernas dependem cada vez mais de sistemas de refrigeração líquida, normalmente implantados por meio de sistemas de piso. Embora os sistemas de piso elevado não sejam universalmente necessários, a altura livre de pelo menos 4,57 metros torna-se crítica se você considerar pisos elevados combinados com distribuição de energia aérea, garantindo espaço adequado para infraestrutura. Os Data Centers devem evitar espaços propensos à condensação, especialmente aqueles adjacentes a áreas umidificadas e paredes externas, pois a umidade excessiva pode afetar negativamente a confiabilidade do equipamento.

Infraestrutura mecânica e integração de sistemas: Os espaços mecânicos existentes devem ser atualizáveis para oferecer redundância e capacidade de expansão, com considerações para água gelada municipal e espaço no telhado para sistemas de resfriamento adicionais. As melhorias de eficiência em edifícios modernos geralmente deixam quantidades significativas de chillers e energia não utilizados, que podem ser reaproveitados para o Data Center, otimizando assim os recursos.

Descarbonização e eficiência energética além do Data Center: Em uma instalação multiuso no centro da cidade, o calor residual do Data Center pode ser direcionado para aquecer o prédio e até mesmo os edifícios vizinhos. Embora casos de uso de exemplos isolados na Dinamarca e em Dublin tenham sido implementados, a combinação de resfriamento líquido do Data Center com a crescente prevalência de bombas de calor torna a recuperação do calor do Data Center mais economicamente viável do que nunca.

Estrutura de locação

A infraestrutura e a localização existentes de um espaço comercial não devem ofuscar a importância da autonomia e da capacidade do Data Center de operar de forma independente e eficiente. É aqui que a estrutura de locação é crítica; as duas maiores considerações para proprietários e operadores são a medição e o controle das operações.

O arrendamento deve levar em conta a medição de energia, água e uso de energia para garantir que o Data Center esteja em seu próprio medidor. Isso não apenas ajuda na eficiência operacional, mas também permite flexibilidade no gerenciamento de energia, como vender o excesso de calor de volta ao proprietário do edifício no inverno e comprá-lo no verão. As cláusulas de operação devem especificar o direito do Data Center de controlar seu próprio equipamento, bem como parâmetros de qualidade da água e integração do sistema com o equipamento do edifício base. Pode até ser possível separar os sistemas mecânicos e elétricos do uso do edifício base para facilitar o controle operacional e a propriedade.

A equipe de desenvolvimento

Uma conversão bem-sucedida requer uma "equipe dos sonhos" de consultores de construção com ampla experiência em Data Centers e edifícios comerciais. Essa equipe deve incluir especialistas em projetos de edifícios comerciais altos ou baixos, bem como um profundo conhecimento dos regulamentos municipais, créditos fiscais e os desafios únicos da construção em um distrito comercial central. Pense nisso como pegar um carro antigo e transformá-lo em um veículo de alto desempenho - planejamento cuidadoso e execução especializada são fundamentais.

Uma opção econômica e de tempo

Reimaginar o espaço comercial urbano em Data Centers é mais do que apenas uma tendência - é uma abordagem com visão de futuro que aproveita os ativos existentes para atender às necessidades de velocidade de lançamento no mercado de uma organização. Diante do declínio das taxas de ocupação de escritórios, os municípios urbanos estão se tornando cada vez mais simpáticos e flexíveis quando se trata de preencher espaços comerciais vagos, e as empresas de serviços públicos estão ansiosas para fechar acordos, tornando ainda mais vantajoso para os Data Centers aproveitar a infraestrutura de serviços públicos existente que as áreas rurais não possuem.

Em última análise, a incorporação de Data Centers em edifícios urbanos reaproveitados oferece uma solução econômica e eficiente em termos de tempo, além de uma oportunidade de integrar operações de dados modernas com ambientes vibrantes e multiuso, reforçando o avanço tecnológico e a revitalização urbana.