El norte de Virginia ha conseguido lo que todo mercado desea: una tasa de vacantes cercana a cero y un pre-alquiler masivo. ¿Cuál es el problema? No queda ningún lugar donde construir. Con sólo un uno por ciento de vacantes durante 12 trimestres consecutivos y el 87 por ciento de la construcción existente ya pre-alquilada, el mercado se ha convertido en víctima de su propio éxito.

Moderé el panel "Built for Speed" sobre la solución a la crisis de construcción de centros de datos en Virginia en DCD>Connect | Virginia 2025 en noviembre, y a nadie se le escapó la ironía. Estamos sentados en el mercado que lanzó la industria moderna de centros de datos, hablando de dónde construir a continuación.

Las cifras lo dicen todo. A escala nacional, el porcentaje de vacantes en centros de datos es del 2,3%, y el 73% de los 8 GW de nuestra cartera de proyectos ya están ocupados. Un mercado con una utilización superior al 98% es impresionante o aterrador: impresionante si se observa desde la barrera, pero aterrador si se intenta encontrar espacio.

El cambio a los mercados fronterizos

Mario Sawaya, vicepresidente senior y responsable global de centros de datos y tecnología de Aecom, dejó claro este cambio durante nuestra conversación. La empresa de Sawaya gestiona proyectos de centros de datos en 40 países, y el ejecutivo está viendo cómo los clientes cambian completamente su estrategia de selección de emplazamientos. Se plantean la posibilidad de instalar pequeños reactores modulares (SMR) en emplazamientos situados en zonas no contaminadas dentro de cuatro años.

No es una planificación teórica. Es la realidad empresarial cuando los mercados tradicionales no pueden satisfacer una demanda que crece al 24% anual.

La conversación se vuelve más interesante si tenemos en cuenta lo que impulsa a los promotores a estos mercados fronterizos. No se trata sólo de encontrar suelo disponible. Vincent Calvo, director de construcción de infraestructuras de centros de datos de Oracle, confirmó lo que estamos viendo en todo el sector. Los acuerdos más fructíferos que cierra el equipo de Calvo son con proveedores que se aseguraron el terreno y la energía antes de que llegaran todos los demás.

Es decir: Los ganadores no están necesariamente construyendo mejores centros de datos. Están construyendo en mejores ubicaciones antes de que esas ubicaciones sean obvias para todos los demás.

Seguir el poder, no los patrones

Este cambio crea una dinámica fascinante en torno a la construcción y el desarrollo. Estamos viendo cómo las limitaciones relacionadas con el suministro eléctrico, la zonificación, la oposición NIMBY (Not in My Backyard) y los permisos impulsan la innovación en direcciones inesperadas. Algunos promotores están preparando sus campus para la tecnología SMR, que no entrará en funcionamiento hasta 2030 o 2031. Otros están estudiando la posibilidad de asociarse con organismos federales en terrenos públicos (a pesar de las preocupaciones fundadas por los plazos burocráticos).

La expansión geográfica no es aleatoria. Los promotores siguen una fórmula sencilla: encontrar la intersección entre la energía disponible y los terrenos urbanizables. A veces se trata de zonas no alcanzadas. A veces son mercados rurales con infraestructuras de transmisión pero sin demanda. A veces son terrenos baldíos con capacidad eléctrica.

Por qué esta vez es diferente

Lo que resulta especialmente interesante es cómo esta expansión desafía los modelos de riesgo tradicionales. Karen Petersburg, de American Real Estate Partners (AREP), que tiene 8 GW en proyecto, planteó un punto crítico durante nuestro panel sobre el desajuste temporal entre los ciclos de planificación y las señales de los clientes. ¿Cómo planificar a cuatro o cinco años vista cuando las señales de demanda de los clientes llegan con 12 meses de antelación o menos?

La respuesta parece ser aceptar que el viejo manual ya no funciona. Los desarrolladores que ganan contratos no son necesariamente los que tienen la mejor ingeniería o los costes más bajos. Son los que se han anticipado a las pautas de la demanda y se han asegurado los solares antes de que esas pautas fueran evidentes para sus competidores.

Esto crea oportunidades y riesgos para constructores y promotores. La oportunidad está clara: llegar pronto a los mercados fronterizos y obtener beneficios extraordinarios. El riesgo es igualmente claro: equivocarse sobre qué mercados se desarrollarán y quedarse con un terreno caro sin potencial de ingresos.

Vince Calvo, director de suministro de centros de datos de Oracle, está de acuerdo, señalando que la cuestión clave en estos momentos es "el 100 por cien de potencia" y que la planificación temprana es esencial para poder presentar a los clientes una construcción base llave en mano. Oracle, al igual que otros líderes de la hiperescala, está adoptando cambios para hacer frente a las limitaciones energéticas, explorando turbinas de gas, pilas de combustible y otras tecnologías innovadoras de suministro de energía y combustibles.

Nancy Novak, directora de innovación de Compass Datacenters, compartió el contexto más amplio de la importancia de la colaboración entre industrias para superar los retos de suministro. Compass ha creado profundas alianzas en toda su cadena de suministro, amortiguando así el inventario para garantizar la continuidad de la entrega durante años, no meses. Hay otras oportunidades, señaló Novak, como los modernos modelos de contratistas que incentivan la entrega puntual de los productos.

Pero he aquí lo que hace que este momento sea diferente de anteriores ciclos de expansión: Los motores de la demanda no son cíclicos. El crecimiento mundial de los datos a un ritmo del 24% anual no muestra signos de ralentización, y nada hace pensar que esa trayectoria vaya a cambiar. Las aplicaciones que impulsan este crecimiento (por ejemplo, cargas de trabajo de inteligencia artificial, computación Edge, sistemas autónomos) no son tendencias de moda que puedan desaparecer.

Esto significa que la actual carrera por los sitios no es un fenómeno temporal, sino la nueva línea de base. Los promotores que sepan identificar y desarrollar los mercados fronterizos no sólo sobrevivirán a la actual crisis de la construcción. Definirán la próxima generación geográfica de centros de datos.

Pero también hay esperanza para los mercados ya existentes y muy desarrollados, como NoVa: la reconversión, o lo que JLL denomina "FutureFitting". Con una oferta de colocación tan escasa, una demanda en aumento, restricciones energéticas y -ahora- la urgente demanda de Wall Street de reducir el tiempo de obtención de ingresos, las solicitudes de remodelación de las salas de datos existentes para soportar densidades de armarios de más de 50 kW mediante la implantación de refrigeración líquida se están disparando. Con aproximadamente la mitad del coste de una construcción de nueva planta, un plazo significativamente menor hasta la obtención de ingresos y las ventajas de sostenibilidad de la reutilización circular, no es de extrañar que la renovación de centros de datos de EE. UU. esté en camino de alcanzar los 9.000 millones de dólares en 2025, con un crecimiento anual constante del 18% (fuente: Global Market Insights US Data Center Renovation Market, noviembre de 2025).

La cuestión no es si expandirse más allá de los mercados tradicionales o invertir en los existentes. Se trata de cómo planificará y colaborará estratégicamente para atender a los clientes en ambos.

¿Preparado para ir más allá de los mercados saturados? ¿Desea analizar escenarios de reconversión para ver qué inversión ofrece los mejores perfiles de riesgo y rentabilidad? Asóciese con los expertos que saben dónde mirar a continuación. Póngase en contacto con los especialistas en centros de datos de JLL para explorar oportunidades en mercados fronterizos antes que sus competidores.