Los hiperescaladores están batiendo récords de inversión en capital y destinando cientos de miles de millones de dólares al despliegue de centros de datos, principalmente para entrenar modelos de IA y prepararse para una oleada de inferencia de IA que esperan que les proporcione un enorme retorno de la inversión.

Esta ola de inversión domina los ciclos informativos. Se publican artículos apremiosos sobre granjas de GPU y la carrera por construir campus de gigavatios en regiones que adolecen de una grave carencia de la infraestructura necesaria para soportarlos. La enorme magnitud de los fondos que se están moviendo resulta a la vez impresionante y preocupante, ya que la posibilidad de obtener una rentabilidad récord choca con los temores, siempre presentes, de que una burbuja de la IA cause estragos en la economía mundial.

El ritmo actual de crecimiento previsto de la capacidad de los centros de datos exige una inversión total adicional de 3 billones de dólares hasta 2030, según las estadísticas de JLL, lo que se traducirá en una creación de valor de los activos inmobiliarios de 1,2 billones de dólares. Es cierto que este nivel de inversión viene impulsado en gran medida por las cargas de trabajo de IA, que, según JLL, podrían representar la mitad de toda la capacidad de los centros de datos para 2030. En este escenario, la inferencia superará a las cargas de trabajo de entrenamiento para 2027 y probablemente redistribuirá la demanda desde los clústeres centralizados que vemos hoy en día hacia centros de demanda regionales distribuidos.

La gran mayoría de esta inversión provendrá de los hiperescaladores, que ya están pasando de las palabras a los hechos. Pero para el mercado de los centros de datos en su conjunto, especialmente en lo que respecta al capital riesgo, la brecha entre esta narrativa y la asignación real de capital es una historia más matizada.

Los argumentos a favor de la nube

Los inversores privados y los socios comanditarios están llegando, entusiasmados con la IA, solo para descubrir que las empresas centradas en la nube son una inversión más a largo plazo, estable y atractiva.

Muchas firmas de capital riesgo creen que la nube seguirá siendo el motor principal hasta 2026, ya que la rentabilidad de las inversiones en IA —especialmente en formación— no es tan atractiva como la de las inversiones estables en la nube. Con los retos de disponibilidad de energía que se avecinan, lo que obliga a invertir y desarrollar en mercados secundarios y emergentes —muchos de los cuales ahora están tomando la iniciativa y convirtiéndose en mercados primarios por derecho propio—, los inversores ansiosos tienen más aspectos que considerar que nunca a la hora de adquirir y desarrollar proyectos. Pero, ¿cómo se gestionan las expectativas de los inversores cuando la tecnología más destacada no es necesariamente la que ofrece los rendimientos más seguros?

Kevin Kujawski, socio, presidente y director de operaciones de Menlo Digital, afirma que su empresa está poniendo «un poco menos» de énfasis en la IA.

Menlo Digital, la división de inversión y desarrollo de centros de datos de Menlo Equities, cuenta con una cartera de proyectos de unos 880 MW. Con 9.700 millones de dólares en activos bajo gestión (AUM), la empresa calcula que entre el 50 % y el 60 % de esos activos se encuentran en el ámbito digital. Hace cinco años, la parte digital del negocio representaba un 10 % o menos de sus AUM.

Kujawski afirma que gran parte de este crecimiento meteórico se debe a la demanda de baja latencia y de servicios en la nube en mercados principales, como Virginia y Silicon Valley. Y aunque puede que la IA no sea el motor de la inversión en este ámbito, está teniendo un impacto significativo en las inversiones de Menlo. Kujawski explica que la presencia de la IA ha provocado un importante efecto dominó, impulsando al alza las tarifas de alquiler y absorbiendo la disponibilidad de energía, lo que, si se consigue asegurar el suministro eléctrico para las instalaciones, supone una «gran oportunidad».

«Consideramos que se trata más bien de una inversión de tipo infraestructural que, independientemente de lo que haga la IA y del ritmo de su implantación, constituirá una infraestructura esencial para facilitar el movimiento de datos», añade, «Por eso, aunque algunos de los principales hiperescaladores nos han pedido que preparemos las instalaciones para un posible despliegue de IA con refrigeración líquida de circuito cerrado, seguimos utilizando refrigeración por aire y nuestras implementaciones se centran en la nube».

En el caso del capital riesgo, la inversión en cargas de trabajo de IA también conlleva cierto grado de cautela. Estos inversores no disponen de los mismos recursos que los hiperescaladores, que pueden destinar a un proyecto una inversión a escala nacional con unos rendimientos que, por el momento, aún no se han demostrado. Las empresas de capital riesgo deben equilibrar el riesgo y la rentabilidad de una forma que las grandes empresas tecnológicas pueden simplemente pasar por alto.

Kujawski afirma que invertir en IA es una apuesta arriesgada. Habrá «ganadores y perdedores» en esta carrera armamentística, y aún no está claro quiénes serán.

«En el fondo, somos inversores inmobiliarios; ahí está el ADN de la empresa, y tenemos que pensar en el valor a largo plazo de esa inversión», explica. «Simplemente creemos que existe una mayor incertidumbre sobre cómo se desarrollará todo esto y sobre si podrían quedar instalaciones en desuso. Se trata de un perfil de riesgo diferente que, al menos desde nuestra perspectiva en este momento, no resulta tan atractivo en términos de riesgo ajustado».

Sin embargo, Kujawski afirma que, independientemente del resultado de la «carrera armamentística de la IA», los planes de la empresa se centran en garantizar una conectividad de baja latencia en los mercados principales, lo que históricamente les ha dado buenos resultados independientemente de los factores macroeconómicos.

«Nunca nos han rescindido un contrato de alquiler por quién se encuentra en el edificio», añade.

Michael Hochanadel, director general y responsable del área digital de Harrison Street Asset Management (HSAM), comparte una opinión similar a la de Kujawski y afirma que HSAM ha «evitado» invertir en los «campos de entrenamiento clásicos de IA».

«En nuestra opinión, ese tipo de campus tienen una exposición al riesgo de valor residual diferente a la de los activos en los que nos centramos», afirma.

HSAM cuenta con 108 000 millones de dólares en activos bajo gestión (AUM), de los cuales unos 6 500 millones corresponden a activos de centros de datos e infraestructura digital, una cifra que ha crecido desde los 35 millones de dólares de 2020. La gran mayoría de sus inversiones en centros de datos están destinadas a cargas de trabajo en la nube.

Hochanadel explica que la empresa se centra en primer lugar en los mercados primarios de centros de datos, con algunas inversiones en mercados secundarios que presentan un alto potencial de desarrollo. Un componente fundamental para HSAM, explica Hochanadel, es la versatilidad. Aunque las cargas de trabajo en la nube y las convencionales siguen constituyendo la gran mayoría de la capacidad informática subyacente, Hochanadel señala que la clave es que esos mercados puedan «dar soporte a cualquiera de los casos de uso subyacentes, incluida la IA».

A medida que las cargas de trabajo de IA pasan del entrenamiento a la inferencia, Hochanadel afirma que la inferencia de IA «se desarrollará en estos mercados», así como en las principales áreas metropolitanas, lo que requerirá características diferentes a las de los campus de entrenamiento.

Al describir las inversiones de su empresa, Sebastian Dooley, gestor senior de fondos de Principal Asset Management, señala inversiones similares en activos de coubicación, centradas en ubicarse en zonas de disponibilidad en la nube con una demanda consolidada y con un enfoque en la interconectividad.

Dooley afirma que, en sus conversaciones con inversores institucionales, a menudo observa que se han sentido atraídos por el sector de los centros de datos debido al constante debate sobre la IA, pero acaban «invirtiendo más en soluciones centradas en la nube».

Los inversores quieren participar en el cambio tecnológico «único en una generación» que la IA promete al mundo, pero cuando se les explican los rendimientos reales ajustados al riesgo, los patrones de demanda contrastados que se remontan a años atrás resultan sencillamente más atractivos, argumenta Dooley. Los campus de formación en IA en las zonas rurales de Estados Unidos son mucho más difíciles de financiar con confianza.

Al igual que Hochanadel, Dooley ve oportunidades en la IA cuando se comercialice más y haya un repunte de la demanda, pero explica que gran parte de esta oportunidad, desde su punto de vista, sigue estando en la nube, donde la IA simplemente hará que fluyan más datos a través de estos sitios. La nube ofrece un nivel de seguridad que las empresas creen que las protegerá de cualquier incertidumbre en torno a la comercialización de la IA.

«Es muy difícil imaginar un mundo en el que esos activos no formen parte realmente de la infraestructura crítica», afirma Dooley.

Con todo el revuelo que genera la IA, a menudo existe una idea errónea sobre en qué punto se encuentra el sector en cuanto a la implantación de la nube. La construcción de la infraestructura en la nube está lejos de haber concluido. A nivel mundial, las inversiones en la nube no están disminuyendo. Los despliegues en la nube constituyen una infraestructura crítica para el comercio digital, los sistemas financieros, el software empresarial, los servicios de streaming y el uso general de Internet. Es poco probable que los activos en la nube se deprecien o pierdan su atractivo como inversión segura. Es más, todos estos casos de uso están creciendo a la par que la IA.

En el maduro mercado europeo de la nube, por ejemplo, la infraestructura digital sigue creciendo rápidamente, lo que lo convierte en un mercado muy atractivo para los inversores. El mercado sigue estando dominado por los hiperescaladores estadounidenses, pero está adquiriendo un carácter distintivo debido a los requisitos normativos y de seguridad.

La soberanía de los datos es la nueva palabra de moda en Europa, y está impulsando una nueva ola de inversión y ofrece a los proveedores locales la oportunidad de ganar cuota de mercado. Los gobiernos europeos han convertido la soberanía de los datos en un pilar fundamental de su agenda. Dooley afirma que existe un «impulso generalizado» en todo el continente para que los datos se mantengan seguros dentro de las fronteras europeas, lo que ha dado lugar a una dinámica interesante para los inversores.

Europa sigue enfrentándose a retos similares a los de EE. UU., ya que la disponibilidad de terrenos y energía eléctrica frena una mayor expansión en los mercados primarios, lo que impulsa la inversión hacia los mercados secundarios y emergentes. Pero aquí existe una oportunidad enorme, ya que, según Dooley, la campaña a favor de la soberanía está provocando un «repunte específico» en la demanda y los inversores están deseosos de aprovecharlo para lograr «un poco de diversificación en cuanto a su exposición a los centros de datos».

Al igual que en Estados Unidos, estos retos suponen en realidad un beneficio neto para los inversores. Dooley afirma que su empresa está observando «rentabilidades ajustadas al riesgo atractivas al invertir en emplazamientos que cuentan con suministro eléctrico garantizado». En estos casos, se acepta que quizá haya que pagar un poco más por los mercados de primer nivel, pero la rentabilidad puede merecer la pena.

Estas cuestiones también pueden disipar los temores a un exceso de construcción de centros de datos provocado por la IA. Dooley explica que, cuanto más difícil es replicar las ubicaciones, «menor es la probabilidad de que se materialice ese riesgo de exceso de construcción». Esto, afirma, ofrece muchas más posibilidades de una mayor conservación del valor».

Una ecuación convincente

La IA ha dado un giro radical a la narrativa de la inversión en centros de datos, atrayendo un nivel récord de inversión y atención hacia el sector. Kujawski, Hochanadel y Dooley describen un crecimiento sustancial de las inversiones digitales de sus empresas en los últimos años, gran parte del cual se ha producido desde las primeras revelaciones sobre los grandes modelos de lenguaje en 2020. Los inversores siguen mostrándose extremadamente optimistas respecto a los centros de datos. Incluso con los riesgos que plantea la IA, el mercado de los centros de datos se considera una inversión segura, ahora más que nunca, y la nube sigue siendo el sólido motor o el puerto tranquilo en medio de la tormenta.

Los informes de diversos servicios de inversión y empresas de investigación apuntan a indicadores positivos en todos los ámbitos del sector. JLL, por ejemplo, afirmó que los indicadores inmobiliarios «no apuntan a una burbuja», y sus análisis muestran que el sector mantiene «fundamentos sólidos, con una ocupación global del 97 % y el 77 % de los proyectos de construcción ya comprometidos con inquilinos».

Además, en un informe más reciente, la empresa de servicios inmobiliarios señaló que seguía observando niveles de desocupación de los centros de datos en mínimos históricos. En EE. UU., «mercados fronterizos» como Texas van camino de convertirse en mercados principales. Incluso esos mercados no tradicionales de centros de datos están registrando tasas de alquiler récord, con la capacidad alquilada con antelación mucho antes de que finalice la construcción.

Todo esto son noticias positivas para el inversor en centros de datos, pero Kujawski señala que la inversión inmobiliaria tiene un carácter cíclico, y que es extremadamente importante ser consciente de los riesgos asociados a ello.

«Tengo la edad suficiente para saber que el sector inmobiliario, en particular, pasa por sus ciclos: normalmente se construye en exceso en algún momento, y la situación se desploma hasta alcanzar un equilibrio entre la capacidad y la demanda», afirma Kujawski.

Hochanadel añade que es «imposible mantener el ritmo actual» de crecimiento, pero concluye que «aunque el crecimiento de la demanda se modere, eso no significa que la demanda de la capacidad existente desaparezca; no va a disminuir. En mi opinión, no existe ningún escenario en el que la cantidad total de capacidad informática comience a disminuir».

Y continúa: «El crecimiento se moderará, pero si tienes un complejo con suministro eléctrico en el norte de Virginia, creo que seguirá siendo necesario de una forma u otra de manera permanente. Habrá una renovación de las inversiones de capital a lo largo del proceso, por lo que la estructura de la operación y la financiación son importantes. Es importante hacer coincidir la duración de los activos con la de los pasivos. Pero creo que el valor residual a largo plazo de los modernos complejos de centros de datos con suministro eléctrico es, en esencia, una ecuación muy atractiva».