O mercado brasileiro de data centers passou a contar com um novo estímulo regulatório em um momento de demanda aquecida. Sancionada em 15 de setembro, a Lei 15.504/2026 instituiu o Regime Especial de Tributação para Serviços de Datacenter (ReData). A medida chega quando o setor opera com vacância de apenas 4%, tem cerca de 8 bilhões de dólares (41,5 bilhões de reais) em investimentos previstos para 2026 e prevê a entrada em operação de 240 MW de nova capacidade ao longo deste ano. Além disso, 56% da capacidade atualmente em construção já está pré-locada, ou seja, contratada antes da conclusão das obras, de acordo com dados da consultoria imobiliária JLL

Segundo o levantamento, o segmento cresceu, em média, 15% ao ano desde 2012, período em que multiplicou seu tamanho por seis. A tendência é de aceleração. O Brasil soma hoje 660 MW de capacidade em construção, o que corresponde a aproximadamente 17,4 bilhões de dólares (90,3 bilhões de reais) em investimentos. Há ainda outros 4.621 MW em projetos futuros, em diferentes estágios de planejamento. Com base nesse volume, a JLL projeta que o mercado nacional dobre de tamanho até 2030.

A nova legislação suspende a cobrança de quatro tributos federais incidentes sobre equipamentos destinados a data centers. O Imposto de Importação fica suspenso por até cinco anos. Já o PIS, a Cofins e o IPI ficam suspensos até 31 de dezembro de 2026. O governo federal estima que a renúncia fiscal será de R$ 5,2 bilhões em 2026 e de cerca de R$ 1 bilhão em cada um dos dois anos seguintes.

Para ter acesso ao regime, as empresas precisarão cumprir uma série de exigências. Toda a demanda elétrica das instalações deverá ser atendida por fontes renováveis ou de baixa emissão de carbono. As operações também deverão manter um índice de eficiência hídrica de, no máximo, 0,05 litros por kWh. As companhias beneficiadas precisarão, ainda, investir no Brasil o equivalente a 2% do valor dos equipamentos incentivados em atividades de pesquisa, desenvolvimento e inovação. Por fim, deverão disponibilizar ao mercado nacional pelo menos 10% da capacidade instalada.

Na avaliação de Douglas Curi, CEO da Sort Investimentos e especialista em investimentos imobiliários, a expansão do setor coloca um novo tipo de terreno no radar dos investidores. Curi descreve o data center como a materialização física da economia digital. Segundo ele, essas estruturas demandam áreas mais extensas e uma combinação de requisitos técnicos: fornecimento de energia de alta capacidade, sistemas de refrigeração, segurança, redundância elétrica, conectividade por fibra óptica e licenciamento adequado.

Por esse motivo, segundo o executivo, apenas uma parcela restrita das áreas disponíveis está apta a receber esse tipo de operação. Ele observa que, com o aumento dos investimentos, os terrenos que reúnem essas características passaram a registrar uma procura que, nessa escala, praticamente não existia há poucos anos.

O estado de São Paulo concentra atualmente 38% da capacidade instalada no país, distribuída principalmente entre a capital, Barueri e Campinas. Novos polos, no entanto, começam a ganhar relevância. Fortaleza, ponto de chegada de cabos submarinos, tem 227 MW em construção. Quando concluído, esse volume deverá representar um aumento de 1.179,7% da capacidade local.

Curi avalia que fatores como a disponibilidade de energia, a conectividade, a oferta de áreas e a possibilidade de expansão futura passam a determinar a localização desses ativos. Para o executivo, esse movimento tende a criar polos imobiliários e a elevar a demanda por terrenos que, até então, eram avaliados com base em critérios completamente diferentes.