Os hiperescalas estão quebrando recordes de capex e comprometendo centenas de bilhões de dólares com a implantação de data centers – principalmente em apoio ao treinamento de modelos de IA e da preparação para uma onda de inferências de IA que se espera traga um enorme retorno sobre o investimento.

Essa onda de investimento domina os ciclos de notícias. Histórias emocionantes sobre fazendas de GPUs e a corrida para construir campi de gigawatts em regiões que carecem gravemente da infraestrutura necessária para suportá-las. A magnitude do dinheiro em movimento é ao mesmo tempo impressionante e preocupante, já que o potencial de um retorno recorde no investimento colide com os medos constantes de que uma bolha de IA cause estragos na economia mundial.

A taxa atual de crescimento previsto da capacidade dos data centers exige mais 3 trilhões de dólares (15,6 trilhões de reais) em investimento total até 2030, segundo estatísticas da JLL, resultando em 1,2 trilhão de dólares (6,3 trilhões de reais) em criação de valor de ativos imobiliários. É verdade que esse nível de investimento é amplamente impulsionado por cargas de trabalho de IA, que a JLL diz poder representar metade da capacidade total dos data centers até 2030. Nesse cenário, a inferência ultrapassará as cargas de trabalho de treinamento até 2027 e provavelmente redistribuirá a demanda dos clusters centralizados que vemos hoje para centros regionais de demanda distribuídos.

A grande maioria desses investimentos virá de hiperescalas, que já estão colocando seu dinheiro onde a boca está. Mas, no mercado de data centers em geral, especialmente no contexto de private equity, a diferença entre essa narrativa e a alocação real de capital é mais complexa.

Os argumentos a favor da nuvem

Investidores privados e sócios limitados estão chegando, empolgados com a IA, apenas para descobrir que empreendimentos focados na nuvem são investimentos mais duradouros, estáveis e atraentes.

Muitas empresas de private equity acreditam que a nuvem ainda será o cavalo de batalha até 2026, já que os retornos dos investimentos em IA – especialmente no treinamento – não são tão atraentes quanto os de investimentos estáveis em nuvem. Com os desafios da disponibilidade de energia se manifestando, forçando investimentos e desenvolvimento em mercados secundários e emergentes, muitos dos quais agora assumem a liderança e se tornam mercados primários por si só, investidores ansiosos têm mais a considerar quando se trata de aquisição e desenvolvimento do que nunca. Mas como gerenciar as expectativas dos investidores quando a tecnologia principal não é necessariamente onde estão os retornos mais seguros?

Kevin Kujawski, sócio, presidente e COO da Menlo Digital, diz que sua empresa está dando "um pouco menos" ênfase à IA.

A Menlo Digital, braço de investimento e desenvolvimento de data centers da Menlo Equities, possui um pipeline de cerca de 880 MW. Com 9,7 bilhões de dólares (50,4 bilhões de reais) em ativos sob gestão (AUM), a empresa concentra entre 50% e 60% desse AUM no espaço digital. Cinco anos atrás, a parte digital do negócio representava 10% ou menos de sua AUM.

Kujawski afirma que grande parte desse crescimento meteórico vem da baixa latência e da demanda por nuvem em mercados primários, como a Virgínia e o Vale do Silício. E embora a IA talvez não seja o motor dos investimentos aqui, ela tem tido um impacto significativo nos investimentos da Menlo. Kujawski explica que a presença da IA causou um efeito em cascata significativo, aumentando as taxas de locação e consumindo a disponibilidade de energia, o que, se você conseguir energia para seu site, lhe dá uma "grande oportunidade".

"Vemos isso mais como um investimento em infraestrutura que, independentemente do que a IA faça e do ritmo de implantação, serão instalações essenciais para facilitar a movimentação de dados", acrescenta. "Então, mesmo que alguns dos principais hiperescalas tenham nos pedido que nos equipássemos para uma possível implantação de IA com resfriamento líquido em circuito fechado, ainda somos refrigerados a ar e nossas implantações são focadas na nuvem."

No setor de private equity, também há um certo grau de cautela ao investir em cargas de trabalho de IA. Esses investidores têm um conjunto de recursos diferente dos hiperescalas e conseguem investir em nível nacional em um projeto com retornos ainda não comprovados. As empresas de private equity precisam equilibrar risco e recompensa de um modo que as grandes empresas de tecnologia possam simplesmente derrubar.

Kujawski diz que investir em IA é um empreendimento arriscado. Haverá "vencedores e perdedores" na corrida armamentista, e ainda não está claro quem serão.

"Somos investidores imobiliários no fundo; é aí que está o DNA da empresa, e precisamos pensar no valor de longo prazo desse investimento", ele explica. "Só achamos que há maior incerteza sobre como tudo isso vai se desenrolar e se vocês poderiam ter instalações para órfãos. É um perfil de risco diferente que, pelo menos do nosso ponto de vista neste momento, não é tão convincente quando ajustado ao risco."

No entanto, Kujawski afirma que, independentemente do resultado da "corrida armamentista de IA", os planos da empresa giram em torno da garantia de conectividade de baixa latência nos mercados primários, o que, historicamente, tem se mostrado positivo, independentemente dos fatores macroeconômicos.

"Nossos contratos nunca foram anulados por causa de quem está no prédio", acrescenta ele.

Michael Hochanadel, diretor-gerente e chefe de digital da Harrison Street Asset Management (HSAM), tem uma visão semelhante à de Kujawski, afirmando que a HSAM "evitou" investir nos "campi clássicos de treinamento em IA."

"Na nossa visão, esse tipo de campus tem uma exposição diferente ao risco de valor residual do que as áreas em que focamos", diz ele.

A HSAM possui 108 bilhões de dólares em AUM, com cerca de 6,5 bilhões de dólares (33,8 bilhões de reais) em ativos de data center e infraestrutura digital, em crescimento em relação aos 35 milhões de dólares (181,9 milhões de reais) em 2020. A grande maioria dos investimentos em data centers atende cargas de trabalho em nuvem.

Hochanadel diz que a empresa foca primeiro nos mercados primários de data centers, com alguns investimentos em mercados secundários de alto potencial de desenvolvimento. Um componente central do HSAM, explica Hochanadel, é a versatilidade. Embora cargas de trabalho em nuvem e convencionais continuem sendo a grande maioria da computação subjacente, Hochanadel diz que o segredo é que esses mercados podem "suportar qualquer um dos casos de uso subjacentes, incluindo IA."

À medida que as cargas de trabalho em IA mudam do treinamento para a inferência, Hochanadel afirma que a inferência de IA "viverá nesses mercados", assim como nas grandes áreas metropolitanas, o que exigirá características diferentes das dos campi de treinamento.

Ao descrever os investimentos de sua empresa, Sebastian Dooley, gerente sênior de fundos da Principal Asset Management, aponta investimentos semelhantes em ativos de colocation, focados em zonas de disponibilidade em nuvem com demanda estabelecida e interconectividade.

Dooley diz que, em conversas com investidores institucionais, frequentemente percebe que eles se interessam pela indústria de data centers pelo constante discurso sobre IA, mas acabam "investindo mais em soluções focadas na nuvem."

Os investidores querem exposição à mudança tecnológica que ocorre uma vez a cada geração, que a IA promete ao mundo, mas, quando são apresentados os retornos reais ajustados ao risco e padrões comprovados de demanda que se estendem há anos, tornam-se simplesmente mais atraentes, argumenta Dooley. Os campi de treinamento em IA nas áreas rurais dos Estados Unidos são muito mais difíceis de financiar com segurança.

Assim como Hochanadel, Dooley vê oportunidade na IA quando ela for ainda mais comercializada e houver um aumento na demanda, mas ele explica que grande parte dessa oportunidade, do ponto de vista dele, permanece na nuvem, onde a IA simplesmente fará com que mais dados fluam por esses sites. Há um nível de segurança na nuvem que as empresas acreditam protegerá-as contra qualquer incerteza quanto da comercialização da IA.

"É muito difícil imaginar um mundo em que esses ativos não façam parte da infraestrutura crítica", diz Dooley.

Com o hype em torno da IA, muitas vezes há um mal-entendido sobre onde a indústria está em relação à implantação na nuvem. A construção da infraestrutura em nuvem está longe de ser completa. Globalmente, os investimentos na nuvem não estão desacelerando. Implantações em nuvem são infraestrutura crítica para comércio digital, sistemas financeiros, softwares corporativos, serviços de streaming e o uso geral da Internet. É improvável que os ativos em nuvem percam valor ou sua atratividade como investimento seguro. Além disso, todos esses casos de uso estão crescendo à medida que a IA evolui.

No mercado maduro de nuvem da Europa, por exemplo, a infraestrutura digital continua a crescer rapidamente, o que o torna altamente atraente para investidores. O mercado continua dominado pelos hiperescalas dos EUA, mas está sendo moldado de forma distinta por exigências regulatórias e de segurança.

Soberania de dados é a nova palavra da moda na Europa e está impulsionando uma nova onda de investimentos e oferecendo aos provedores locais a oportunidade de ganhar participação de mercado. Os governos europeus fizeram da soberania dos dados um pilar central de sua agenda. Dooley diz que há um "impulso geral" em todo o continente, com base em dados obtidos dentro das fronteiras europeias, o que gerou uma dinâmica interessante para os investidores.

A Europa ainda enfrenta desafios semelhantes aos dos EUA, com a disponibilidade de terra e de energia limitando a expansão nos mercados primários, o que impulsiona investimentos nos mercados secundários e emergentes. Mas há uma enorme oportunidade aqui, já que Dooley diz que a campanha pela soberania está levando a um "aumento especializado" na demanda, e os investidores estão interessados em aproveitar isso e obter "um pouco de diversificação em termos de exposição aos seus data centers."

Assim como nos EUA, esses desafios são, na verdade, um benefício líquido para os investidores. Dooley diz que sua empresa está obtendo "retornos ajustados ao risco atrativos ao entrar em sites com energia assegurada." Nesses casos, você aceita pagar um pouco mais pelos mercados de primeiro nível, mas os retornos podem valer a pena.

Esses problemas também podem dissipar temores de uma superconstrução de data center induzida pela IA. Dooley explica que, quanto mais difícil for replicar os locais, "menor a propensão a que esse risco de construção excessiva surja." Isso, ele diz, oferece uma chance muito melhor para uma preservação mais sólida do valor."

Uma equação convincente

A IA inverteu a narrativa no investimento em data centers, atraindo um nível recorde de capital e de atenção para o setor. Kujawski, Hochanadel e Dooley descrevem um crescimento substancial nos investimentos digitais de suas empresas nos últimos anos, com grande parte desse crescimento ocorrendo desde as primeiras revelações de grandes modelos de linguagem em 2020. Os investidores continuam extremamente otimistas em relação aos data centers. Mesmo com os riscos da IA, o mercado de data centers é visto como um investimento seguro, mais do que nunca, com a nuvem permanecendo como o robusto cavalo de batalha ou o porto seguro em meio à tempestade.

Relatórios de diversos serviços de investimento e de empresas de pesquisa apontam para indicadores verdes em todos os aspectos do setor. A JLL, por exemplo, afirmou que os indicadores imobiliários "não indicam uma bolha", com análises que mostram que o setor mantém "fundamentos saudáveis, com 97% de ocupação global e 77% do pipeline de construção pré-comprometidos com os inquilinos."

E, em um relatório mais recente, a empresa de serviços imobiliários afirmou que continuava registrando baixas de vagas em data centers. Nos EUA, "mercados de fronteira", como o Texas, estão no caminho para se tornarem mercados primários. Mesmo esses mercados não tradicionais de data centers estão registrando taxas de locação recordes, com capacidade pré-arrendada muito antes da conclusão da construção.

Tudo isso é uma notícia positiva para o investidor de data centers, mas Kujawski observa que o investimento imobiliário é cíclico e que estar ciente dos riscos associados a isso é extremamente importante.

"Sou velho o suficiente para saber que o mercado imobiliário, em particular, passa por seus ciclos – normalmente acaba sendo superconstruído em algum momento, e as coisas desmoronam até a percepção de capacidade em relação à demanda", diz Kujawski.

Hochanadel acrescenta que é "impossível manter o ritmo atual" de crescimento, mas conclui que "mesmo que o crescimento da demanda modere, isso não significa que a demanda pela capacidade existente vai desaparecer – ela não vai diminuir". Não existe, na minha opinião, um mundo em que a capacidade total de computação comece a diminuir."

Ele continua: "O crescimento vai se moderar, mas, se você tem um campus com poder no norte da Virgínia, acho que será necessário, de alguma forma, para sempre. Haverá renovações de capex ao longo do caminho, então a estrutura dos negócios e o financiamento são importantes. Igualar a duração do seu ativo às dívidas é importante. Mas acho que o valor residual de longo prazo dos campi modernos de data centers, com energia, é, fundamentalmente, uma equação muito convincente.