No es sorprendente que se haya debatido mucho sobre las crecientes limitaciones de planificación y la escasez de energía en Frankfurt. Pero si nos fijamos en los fundamentos, tanto el comercio minorista como (particularmente) el espacio de hiperescala disfrutan de una mayor demanda que prácticamente cualquier otro metro europeo. Y esta demanda se seguirá cumpliendo, como intentaré explicar.
Demanda y oferta: codo a codo
En primer lugar, algunas cifras para este año: según el último informe del centro de datos de EMEA de JLL, Frankfurt seguirá creciendo rápidamente con 118 MW de espacio previsto que se agregarán en 2023, un aumento interanual del 20 por ciento. CBRE estima una cifra aún mayor de 147MW, la mayor cantidad de cualquier mercado del FLAPD.
A pesar del ritmo de construcción, las tasas de desocupación muestran cuán codo a codo están la oferta y la demanda en este momento. CBRE calcula que la tasa de desocupación de Frankfurt terminará por debajo del cuatro por ciento a finales de año, una de las tasas más bajas jamás registradas en el mercado europeo y aproximadamente la mitad del siguiente mercado importante con menor espacio (Dublín).
Agregue a esto regulaciones gubernamentales más estrictas, restricciones de desarrollo y energía y podrá ver por qué algunas personas podrían preocuparse por el desarrollo futuro. Los precios del suelo siguen aumentando y la disponibilidad de energía es ahora tan escasa que algunos funcionarios dicen que no habrá más energía disponible en el centro de Frankfurt durante más de una década.
¿Por qué Frankfurt?
¿Por qué Frankfurt es tan popular? Bueno, como sede del Banco Central Europeo, el banco central alemán y la bolsa de valores alemana, es uno de los principales centros financieros de Europa. También es una excelente puerta estratégica a Europa del Este. La disponibilidad de capital aceleró la creación de empresas tecnológicas impulsó un crecimiento más amplio, y Frankfurt se convirtió rápidamente en el centro de infraestructura de TIC de Alemania, con peering proporcionado por DE-CIX, uno de los puntos de intercambio de Internet más grandes del mundo.
Creo que la absorción en Frankfurt fue la más alta de todos los centros en 2022. El Brexit, si bien no frenó el crecimiento de Londres, llevó a muchas personas a instalarse tanto en Londres como en Europa continental simultáneamente, y las preocupaciones sobre la moratoria sobre los datos Las construcciones de centros en Ámsterdam hicieron de Frankfurt una mejor apuesta en este momento.
Ampliando el sobre
Si dispone de terreno y electricidad para centros de datos en el centro de Frankfurt, tiene mucha suerte. Cuando adquirimos nuestros sitios FRA-1 y FRA-2 hubo cierto debate sobre el precio, pero los 27 MW de FRA1 se vendieron extremadamente rápido, en uno de los acuerdos mayoristas más grandes en la historia de la colocación europea.
En el ámbito minorista, nuestra instalación FRA-2 de 11 MW, que adquirimos de Keppel, tenía mucha capacidad en Am Martinszehnten, a 18 minutos del aeropuerto y del centro de la ciudad. Esta instalación ha demostrado ser muy popular entre los clientes minoristas y empresariales y se está llenando rápidamente.
Lo que nos lleva a la siguiente fase del crecimiento de Frankfurt. Ahora estamos buscando activamente una tercera instalación y, como muchos proveedores, miramos más lejos, en ciudades y pueblos de los alrededores, a medida que el centro de interconexión de Frankfurt se expande más allá de la ciudad.
Por ejemplo, Maguncia parecía demasiado lejana hace sólo dos años, pero ahora forma parte del centro de Frankfurt, al igual que Offenbach y Hanau, al este. Las nuevas zonas de disponibilidad de la nube a hiperescala son clave para esta expansión, ya que crean rutas de fibra y ecosistemas de conectividad más densos. El impacto en el cliente es mínimo. Todavía se encuentran en la cima de la red troncal de fibra de Frankfurt y las distancias son pequeñas en comparación con lugares como Estados Unidos; apenas 15 o 20 kilómetros. Esto significa que la proximidad no es un problema para nadie excepto para los más sensibles a milisegundos.
No hay nada nuevo acerca de esto. En los Países Bajos, por ejemplo, están surgiendo nuevas instalaciones al este de Ámsterdam, en Diemen y Almere. Cuando instalamos nuestras instalaciones cerca de Haarlem, al oeste, la gente se preguntó si se trataba realmente de una instalación de "Ámsterdam".
El éxito de AMS-1 ha justificado nuestra decisión y se ve subrayado por un número creciente de competidores que se instalan a nuestro alrededor bajo la bandera de Ámsterdam. Les deseamos una cálida bienvenida al barrio.
En Nueva York se puede ver un patrón similar, con un número limitado de empresas dispuestas a pagar una prima por Manhattan, mientras que la mayoría disfruta de tarifas más bajas y mucho espacio y energía en lugares como Nueva Jersey con nuestra instalación NJE-1.
Superando las limitaciones
Las limitaciones y regulaciones que propone el Ayuntamiento de Frankfurt aún no se han ultimado. Se han propuesto, entre otras cosas, zonas de desarrollo restringidas, métricas PUE obligatorias y intercambio de calor.
La Asociación Alemana de Centros de Datos (GDA), aunque está dispuesta a cooperar en medidas de sostenibilidad, ha señalado que las áreas asignadas pueden ser inadecuadas o incapaces de satisfacer la demanda.
La GDA también destacó que, si bien los centros de datos ocupan el cinco por ciento del espacio comercial en Frankfurt, proporcionan el 70 por ciento de los servicios digitales de Alemania.
En mi opinión, se deben respaldar todas las obligaciones sensatas de sostenibilidad y prevalecerá el sentido común, a fin de mantener las puertas abiertas para los centros de datos en la región, ya que representan tanto una infraestructura crítica como una inversión crucial.
Pensando en el futuro
En el futuro previsible, Frankfurt seguirá siendo uno de los principales centros neurálgicos de Europa. Los proveedores de colocación y de nube están buscando espacio aquí, pero están extendiendo sus redes un poco más y aún pueden esperar grandes retornos.
Para los clientes, si bien los precios son más altos, la prima que pagan sigue siendo una pequeña proporción de la inversión total y les garantizará una presencia con espacio para crecer en uno de los grupos de proveedores de servicios y conectividad más deseables y de más rápido crecimiento del mundo.
Más información: Informe de planificación de infraestructura del IMDC
Si está interesado en saber más sobre el mercado de colocación de Frankfurt, sus niveles de adopción, debilidades, oportunidades y amenazas, el equipo de Iron Mountain Data Centers ha preparado una descarga muy útil: Informe de planificación de infraestructura EMEA: Frankfurt.