El interés por los centros de datos está creciendo exponencialmente en el sector inmobiliario. Diversos factores contribuyen a ello, como el avance de la transformación digital en las empresas, el desarrollo del 5G o la localización estratégica de España como punto de conexión y distribución de datos con Europa, África y América.

Un ejemplo que muestra que estos activos resultan atractivos para este sector es el de Merlin Properties. La cotizada española anunció recientemente una alianza estratégica con Edged Energy, filial de Endeavor, para construir cuatro Data Centers en la península ibérica, concretamente en Madrid, Bilbao, Barcelona y Lisboa. Unas infraestructuras que serán ultra eficientes energéticamente y con un consumo neto cero de agua.

Para conocer más sobre los motivos que posicionan a los centros de datos en el ojo de los inversores inmobiliarios y sobre cómo evolucionará dicha inversión en los próximos años, entrevistamos a David Brush, cofundador y Special Advisor del Programa de Data Centers de Merlin Properties.

Las instalaciones con las que ya opera el sector inmobiliario y la tecnología cada vez más sostenible de los data centers proporcionan la unión perfecta para seguir creciendo gracias a la cada vez mayor inversión en este tipo de desarrollos.

¿Qué ha ocurrido para que haya una demanda creciente en España por parte del sector inmobiliario por invertir en Data Centers?

El creciente interés en España por parte del sector inmobiliario por invertir en Data Centers es por la transformación digital de las empresas, acrecentada por la pandemia, que pone en boga la necesidad de datos en la nube y de servicios de streaming. Si a esto añadimos las redes 5G en desarrollo, la necesidad de datos es aún mayor. Estos factores indican que se trata de una tendencia a largo plazo y nosotros estamos entrando en la fase más temprana del juego.

¿Qué atractivo tiene para el sector inmobiliario invertir en centros de datos?

El sector inmobiliario ve muy atractiva la inversión en los data centers gracias a la compatibilidad que tienen con el sector de logística. Esto se debe a que los centros de datos necesitan grandes espacios y bien conectados y las grandes plataformas de logística ofrecen un lugar perfecto para su ubicación. Estas naves proporcionan enormes espacios y edificios industriales y una ubicación en lugares bien conectados, cerca de las principales líneas troncales de la fibra óptica.

Nosotros, en concreto, tenemos la ventaja de contar ya con grandes espacios y plataformas de logística en lugares bien conectados y cerca de las principales líneas de fibra óptica que tienen las capacidades perfectas para desarrollar los data centers.

Además, los retornos que genera una inversión en Data Centers supera los que se obtienen en otros tipos de activos.

¿Desde cuándo los Data Centers han empezado a ser un activo atractivo para los inversores?

En este momento, los centros de datos son un nicho, una clase de activos alternativos, al igual que la logística hace una década, pero a medida que avancemos, atraerá cada vez más capital institucional. En general en Europa, se espera que los rendimientos de estos centros de datos sean mayores que en otros países como Estados Unidos, ya que es un mercado menos maduro que el estadounidense, con mucha menos competencia, lo que lo hace un mercado muy atractivo.

En España en concreto, tenemos una buena estrategia que nos permite posicionarnos como principal puerta de entrada para conectar las economías digitales de Europa, América del Norte, América del Sur, África y Oriente Medio. Además, este país cuenta con una excelente red de fibra óptica y abundantes recursos en cuanto a energía solar y eólica, todo lo que hace cada vez más atractivo invertir en data centers.

¿Hay suficiente espacio o edificios disponibles susceptibles de convertirse en Data Centers? ¿Cumplen con las características que necesitan estas infraestructuras?

Como comentaba anteriormente, los centros de datos necesitan grandes parcelas en lugares bien conectados, cerca de las principales líneas de la fibra óptica. En este sentido, volvemos a incidir en que nosotros, dada nuestra actividad, contamos con bancos de suelo que cumplen con los requisitos de espacio para desarrollar este tipo de proyectos.

Recientemente Merlin Properties anunció una alianza con Edged Energy para construir cuatro Data Centers en España. ¿Qué supone para vosotros esta unión y cómo cambia el panorama del sector inmobiliario y de Data Center?

Nuestra reciente alianza estratégica con Edged Energy, filial de Endeavour, para construir estos Data Centers nos permite construir una red de data centers ultra eficientes energéticamente y con un consumo neto cero de agua en terrenos por toda la península. Se trata de un proyecto a largo plazo que irá avanzando progresivamente para satisfacer las necesidades de la demanda.

Además, este acuerdo nos permite generar valor añadido para nuestros clientes que se enfrentan a una presión constante para desarrollar modelos de negocio más sostenibles. Esto es porque, por lo general, los centros de datos generan una gran cantidad de calor y, por lo tanto, requieren piscinas de refrigeración, pero el sistema exclusivo de Endeavour es capaz de extraer el calor de la instalación, lo que es significativamente más barato y no utiliza agua. Sus centros de datos también tienen la mayor densidad de energía, lo que significa que se pueden poner más racks en las instalaciones, por lo que tenemos la capacidad de generar más ingresos con el mismo espacio.

En cuanto a cómo esta unión cambiará la situación tanto en el sector inmobiliario como en el de los data center, se trata de un primer gran paso para posicionar a España como Hub Digital para el sur de Europa. Las instalaciones con las que ya opera el sector inmobiliario y la tecnología cada vez más sostenible de los data centers proporcionan la unión perfecta para seguir creciendo gracias a la cada vez mayor inversión en este tipo de desarrollos.

¿Cómo evolucionará la inversión en Data Centers en los próximos años? ¿Estáis considerando otras inversiones en este tipo de activos?

Para entender cómo puede evolucionar la inversión en data centers en los próximos años, podemos fijarnos en Estados Unidos, que está por delante de Europa, donde las torres y los centros de datos representaban una parte muy pequeña de la inversión, pero en menos de una década han pasado de representar un 5% en el índice NAREIT a un 30%, lo que demuestra lo rápido que está creciendo esta industria. Además, el capital institucional está empezando a entrar en el sector lo que ayudará a crecer en inversión en el futuro. En este momento, como comentamos antes, los centros de datos son un nicho que irá atrayendo cada vez más más capital institucional.

Para MERLIN, esperamos seguir creciendo a lo largo de la Península Ibérica. En el caso de Madrid y Barcelona, actualmente estamos desarrollando los detalles para presentar los proyectos para su aprobación por el ayuntamiento y esperamos tener producto disponible para su alquiler en un plazo de 18 meses.