El momento que vive la industria de data centers en España habla por sí solo. La llegada al país de un fondo como CVC DIF con la adquisición de Adam Ecotech - siendo su primera incursión en este segmento de mercado en Europa - o la compra de Nabiax a Asterion y Telefónica por parte de Aermont Capital son algunos movimientos que evidencian el fuerte interés por instalarse aquí.
Atendiendo a las diferentes ubicaciones, Madrid siempre ha estado - y sigue estando - en el centro de atención. Tal y como refleja el Data Center Market Snapshot, Iberian Region de Colliers, en la capital hay un pipeline de proyectos confirmados en los próximos cinco años que se ha incrementado un 14% respecto al primer semestre del año anterior, pasando de 551 a 628 MW IT.
Pero también hay otras plazas que están destacando de manera notable. El mercado de data centers de Barcelona creció un 68% (pasando de 25 a 42 MW IT de potencia instalada de enero a septiembre), Aragón alcanzó una capacidad instalada en operación de 108 MW IT y el pipeline de la región se sitúa en unos 1.800 MW IT, mientras que Portugal está impulsando su crecimiento nuevamente tras haber permanecido estancado desde 2022.
2025 acaba de comenzar y para entender cómo se presenta el año y profundizar en todos estos movimientos, DCD habla con José Guilleuma, Director de Data Center de Colliers.
¿Qué supone para la industria de data centers española en concreto que un fondo como CVC DIF entre en este segmento de mercado por primera vez y que su primera incursión dentro de Europa sea en España. ¿Qué dice esto del momento que atraviesa el mercado nacional?
Es un movimiento muy positivo porque dada la inmadurez del mercado actual en la península ibérica, todo el mundo habla de suelo y no tanto de proyectos que se puedan considerar transacciones corporativas. Que plataformas como la de Adam o Nabiax con un más que demostrado track record se hayan transaccionado recientemente es una muy buena noticia para este mercado.
Además, mirando hacia sus respectivos segmentos, una operación no se parece a otra, no solo por el volumen, sino que por el tipo de modelo operativo y comercial asociado a ambas transacciones. Se podría decir que son los dos principales campeones nacionales de esta industria en España en sus respectivos segmentos. La atracción de interés inversor por parte de fondos tan diversos —uno centrado en infraestructuras con operaciones más pequeñas, y otro especializado en Real Estate con operaciones grandes como la de Nabiax— demuestra claramente lo que siempre hemos señalado: los data centers representan una intersección perfecta entre el mundo de la infraestructura y el del Real Estate.
El hecho de que ambas plataformas sean objetivo de este tipo de inversores supone un espaldarazo a lo que se está haciendo poco a poco en este mercado. Obviamente, al mercado todavía le queda recorrido para desarrollarse y que se puedan repetir este tipo de transacciones porque en el fondo hay que generar ese stock de data centers para que haya un mercado más dinámico desde el punto de vista detransacción corporativa, pero es un buen signo de que lo existente ya es atractivo y refleja el apetito inversor a la hora de aterrizar en este país.
Por otro lado, además de CVC DIF también habéis asesorado a Aermont para la compra de Nabiax a Asterion y Telefónica. ¿Qué supone para vosotros como Colliers este tipo de operaciones?
Nuestro equipo de data centers tiene su origen en una consultora inmobiliaria, pero nuestro negocio va más allá de eso. Siempre hemos sostenido que no somos brokers, sino asesores. El haber llevado a cabo dos transacciones de M&A respalda esta posición, no solo con palabras, sino con hechos concretos que demuestran el valor que aportamos al mercado. Contamos con un equipo especializado de siete personas dedicado exclusivamente al M&A, y planeamos seguir ampliándolo.
Para ahondar más en la situación del mercado español, hablemos de vuestro Data Center Market Snapshot, poniendo el foco en Madrid, Aragón, Barcelona y Lisboa. Por un lado, ¿qué podemos esperar de Madrid y cómo podrían multiplicarse las capacidades IT en Madrid para el año 2030?
Nuestro informe detalla los proyectos actualmente en desarrollo que cuentan con una clara certidumbre dentro del plan quinquenal vigente.
Contamos con un pipeline que podemos asociar a distintas fechas a lo largo de los próximos cuatro años. Sin embargo, al comparar con ciudades consolidadas como París o Ámsterdam, partimos desde una posición más baja. Para alcanzar ese nivel, sería necesario crecer a un ritmo mucho más acelerado. El alcance de este crecimiento dependerá tanto del actual plan quinquenal como de nuevas iniciativas que impulsen un mayor desarrollo a partir de 2028.
¿Qué va a pasar? No lo sabe nadie, pero vemos que hay apetito. En Madrid, hay un fuerte interés en todos los segmentos del mercado. Desde proyectos tradicionales de colocation e hiperescala hasta data centers más pequeños, como los de proximidad o retail, todos están generando movimiento. Sin embargo, en el caso de proyectos grandes, las nuevas acometidas resultan complicadas en este momento. Para estos desarrollos, será necesario evaluar zonas más saturadas, como los ejes A1 y A2, y apostar por crear proyectos desde cero, aplicando enfoques innovadores.
Lo positivo de Madrid es que, independientemente del tipo de proyecto, siempre atraerá el interés de los inversores. Aunque no conocemos con precisión la demanda latente, está claro que muchos desean entrar en el mercado madrileño, y hacerlo sigue siendo una de las principales prioridades para cualquier inversor.
Hablemos de los factores que han contribuido al crecimiento del 68% en la capacidad IT instalada en Barcelona. ¿Por qué se considera a la ciudad condal una alternativa atractiva para los operadores internacionales? ¿Qué impacto ha tenido la llegada del cable submarino a Sant Adrià del Besòs en este mercado?
Barcelona se posiciona como el segundo mercado en España, tanto en importancia como en ubicación estratégica. Ofrece acceso a una amplia población, personal cualificado y unaconectividad destacada como punto clave de interconexión global, impulsada por el cable submarino. La gran incógnita es cómo los gigantes de hiperescala decidirán apostar por esta ciudad.
Aunque la presencia de Aragón podría ralentizar parte de esa demanda potencial, observamos un creciente interés de nuevos clientes que podrían orientar el mercado hacia aplicaciones más relacionadas con la inteligencia artificial, especialmente en una escala más urbana. Ejemplos como el anuncio de Merlin Properties o la entrada de clientes como CoreWeave reflejan esta evolución del mercado en Barcelona.
La tendencia actual muestra una apuesta por proyectos más pequeños, aunque es importante recalcar que "pequeños" en este contexto significa desarrollar data centers de 10-15 MW, lo cual representa un mercado de gran relevancia. La entrada de nuevos actores generará una dinámica en la que buscarán consolidar su presencia en la región. Hoy en día, pocos cuentan con tres ubicaciones desarrolladas en este mercado, pero es probable que ese número crezca.
Barcelona tiene su propio mercado en expansión, con un crecimiento sostenido y un papel destacado en la conectividad del Mediterráneo. Además, su ubicación estratégica la posiciona como un punto clave de entrada hacia Estados Unidos, considerando la conexión a través de la península. Será interesante observar cómo evoluciona y se consolida el eje Madrid-Aragón-Barcelona, aunque Barcelona siempre se mantendrá como una alternativa estratégica en el panorama.
¿Qué impacto tiene la saturación de capacidad eléctrica en Madrid en el crecimiento de otros mercados como Barcelona y Aragón?
Es fundamental definir el modelo comercial adecuado para cada ubicación, considerando que los enfoques pueden ser distintos y, al mismo tiempo, complementarios. Esto significa que un mercado no necesariamente tiene que competir o canibalizar a otro.
Si bien los altos requisitos para establecerse en Madrid pueden llevar a explorar otras opciones en el corto plazo, las estrategias entre ubicaciones se complementan. Aragón se perfila como el gran campus vinculado a la inteligencia artificial, mientras que Madrid sigue siendo el líder indiscutible en colocation, especialmente asociado a la hiperescala y grandes clientes.
Barcelona cuenta con un sólido componente tecnológico, con empresas locales en el ámbito de IT y una excelente conectividad, lo que puede facilitar ciertos desarrollos de inteligencia artificial. La ciudad podría beneficiarse de la disponibilidad de potencia ya construida, operativa o comisionada en el corto plazo, lo que ayudaría a las empresas que necesitan implementar rápidamente equipamiento de IA. Esto le otorgaría a Barcelona una ventaja en términos de time to market y aumentaría su demanda en este sector.
Sin embargo, cada ubicación tiene sus propias características y ventajas. El crecimiento de una no implica que la otra deje de crecer; al contrario, cuanto mejor le vaya a una, mejor será para las tres en su conjunto.
¿Qué ventajas competitivas tiene Aragón para posicionarse como un hub de inteligencia artificial en Europa?
Primero, la región cuenta con acceso a energía renovable, lo que es un gran atractivo. En el momento en que los grandes jugadores de hiperescala comenzaron a instalarse allí, no había tanta competencia por este recurso. Además, no se trata de proyectos que se hayan anunciado recientemente; algunos llevan 2-3 años trabajando en su estrategia de implantación.
Se han encontrado en un entorno favorable, donde hay disponibilidad de suelo y una administración que facilita la agilización de trámites relacionados con el desarrollo de terrenos y la obtención de permisos para la elección de campus. Esto es crucial desde la perspectiva del promotor, ya que, como operador de data centers, es fundamental ofrecer certidumbre a los clientes finales. La colaboración de la administración ayuda a mitigar los riesgos asociados al proyecto, lo cual ha sido visto de manera positiva por el gobierno de Aragón para impulsar la inversión en data centers.
Una vez que se inicia este círculo virtuoso, el éxito de un proyecto puede atraer a otros, generando un efecto multiplicador. Sin embargo, es importante tener en cuenta que estos son proyectos a largo plazo, con horizontes de 5 a 10 años.
Aragón tiene el potencial de convertirse en un hub de macrocampus, ya que alberga proyectos que no tienen cabida en Barcelona o Madrid en la actualidad, donde resulta más complicado encontrar espacio para este tipo de desarrollos. Esta ventaja geográfica y de disponibilidad de suelo puede ser clave para atraer a empresas que buscan establecer grandes instalaciones de data centers.
AWS, Microsoft, QTS o Box2bit…. ¿Qué desafíos existen respecto al desarrollo simultáneo de múltiples proyectos en la región?
Es fundamental desarrollar una estrategia nacional que aborde cómo se construirán las redes y cómo se llevará a cabo la transición hacia una generación de energía neutra en emisiones. Esto incluye considerar cómo garantizar un suministro energético sostenible a largo plazo. Este aspecto debe ser evaluado principalmente por el gestor del área de la red de transporte y las distribuidoras en la parte baja de la cadena.
Si esta región es la más adecuada, dependerá de la garantía de suministro a largo plazo. Si ya se han establecido compromisos con promotores sobre la potencia estimada que se necesitará, hay tiempo para planificar y asegurar que el desarrollo sea sostenible en el tiempo.
Afirmas que están haciendo que Aragón gane reconocimiento como la “Virginia de Europa”. ¿Por qué?
Aragón se presenta como un lienzo en blanco para desarrollar la sectorización de data centers. La instalación de grandes operadores de hiperescala en la región generará un efecto gravitacional, favoreciendo la creación de una industria sólida, que incluirá tanto fabricantes y proveedores asociados como nuevos operadores que deseen seguir suspasos. Si observas un mapa de Ashburn, notarás la sorprendente concentración de data centers por kilómetro cuadrado. ¿Por qué no podría ocurrir algo similar en Aragón?
La propuesta de valor de Aragón puede compararse favorablemente con la de los países nórdicos y otras ubicaciones en la península ibérica. Tiene la ventaja de estar en el centro de una macrozona de disponibilidad en España. Al conectar las infraestructuras de cable que entran por Bilbao, Barcelona y Madrid, Aragón se beneficia de una conectividad eficiente. Además, en términos de costes energéticos, se encuentra en una mejor posición que la mayoría de los países de la UE, solo superado por los nórdicos, pero con la ventaja adicional de su conectividad.
El apoyo y la colaboración de la administración han sido fundamentales para acelerar este proceso y facilitar la llegada de inversiones a Aragón.
¿Qué se necesita para que Lisboa continúe su tendencia de crecimiento en el sector? ¿Qué desafíos podría enfrentar este lugar para consolidar su potencial como hub de data centers en la región?
Lisboa se perfila como la siguiente salida natural para construir una macrozona de disponibilidad, y creo que debería ser el otro vértice en este desarrollo. ¿Está Lisboa en ese camino? Definitivamente, lo está. La ciudad está experimentando un efecto gravitacional similar al que Aragón está generando en Barcelona.
En el caso de la hiperescala, la tendencia apunta más hacia Sines para grandes volúmenes, y es importante observar cómo se reconvierte la demanda en Lisboa, así como la necesidad de acelerar el proceso de permisos, que puede ser un poco complicado. Lisboa, al igual que Bilbao, Valencia o Málaga, presenta un mercado que, aunque actualmente pueda mostrar una demanda más tímida en grandes volúmenes, podría transformarse en un entorno muy similar al de Barcelona en un plazo de 2 a 3 años.
Es crucial crear proyectos que sean compatibles en términos de time to market y que generen interés entre los operadores. Actualmente, Lisboa se encuentra en una situación comparable a la que atravesó Barcelona en el pasado, pero cuenta con los elementos necesarios para dar ese salto, ya sea en el ámbito de la inteligencia artificial o en colocation vinculado a la hiperescala en los próximos 2-3 años. Debería ser capaz de absorber ese tipo de demanda.