Merlin Properties ha consolidado su estrategia de centros de datos y los posiciona ya como su segunda gran línea de negocio, solo por detrás de las oficinas. A cierre de 2025, la socimi del Ibex 35 contaba con 44 MW operativos en sus campus de Madrid, Barcelona y País Vasco, que generaron rentas de 31 millones de euros en el conjunto del año. En total, estos activos suman 58 MW IT equipados y listos para operar, tras completar la repotenciación de 6 MW adicionales en Barcelona, cuya primera fase se encuentra completamente alquilada.

La compañía prevé que la contribución de esta actividad crezca de forma acelerada en los próximos ejercicios. Su consejero delegado, Ismael Clemente, ya adelantó que en octubre de este año habrá 64 MW en operación y que la capacidad instalada alcanzará los 112 MW en el segundo trimestre de 2027, apoyada en nuevos contratos ya prealquilados en el País Vasco. A partir de ese momento, las rentas anualizadas de los centros de datos se situarán en torno a 167 millones de euros, por encima de centros comerciales y logística, y solo por detrás del negocio de oficinas, que en 2025 aportó 292 millones.

Despliegue por fases y grandes contratos

El plan de Merlin se articula en dos fases que combinan ampliación de capacidad en sus ubicaciones actuales y nuevos desarrollos en la Península Ibérica. La Fase I, con 58 MW IT ya equipados, está prácticamente culminada y totalmente comercializada en el caso de Barcelona.

En la Fase II, de 254 MW, las obras avanzan según lo previsto y la compañía ha cerrado uno de los hitos más relevantes del mercado ibérico: la precomercialización completa del segundo centro de datos del País Vasco, con 48 MW IT, un año antes de su entrega, en el que se considera el mayor contrato de data center firmado hasta la fecha en la Península. En este mismo polo, Merlin ha obtenido la licencia de construcción para un tercer edificio de 48 MW y ya ha iniciado las obras.

La expansión se extiende también a Lisboa, donde se desarrollan dos centros de datos de 40 MW cada uno y cuya estructura ya es visible, y al eje Madrid, con proyectos en Getafe (segundo data center de 48 MW, actualmente en fase de demolición del activo existente a la espera de licencia de construcción) y Tres Cantos (30 MW, con el permiso de urbanización solicitado).

Inversión, ampliación de capital y creación de valor

El despliegue de esta cartera de centros de datos supondrá una inversión total de 3.370 millones de euros, incluyendo el coste del suelo y ambas fases del plan. Hasta finales de 2025, Merlin ha ejecutado alrededor del 21% de ese importe, unos 723 millones de euros, por lo que la inversión pendiente asciende a 2.647 millones. La mayor parte corresponde a la Fase II (2.515 millones), mientras que en la Fase I apenas restan 132 millones por desembolsar.

Para acompañar este esfuerzo inversor, la compañía prepara una ampliación de capital de entre 700 y 800 millones de euros, que prevé colocar íntegramente entre los actuales accionistas y ejecutar en 2026, buscando el momento óptimo de cotización para minimizar la dilución. Merlin anticipa que el desarrollo de la segunda fase, incluida la entrada en Lisboa, presionará al alza los costes financieros y moderará el crecimiento del beneficio recurrente, que este año se mantendría en torno a 0,58 euros por acción.

El peso creciente de los centros de datos ya se refleja en la valoración de los activos. El porfolio de Merlin se situó a cierre de 2025 en 12.630 millones de euros, un 4,7% más que un año antes, impulsado principalmente por la puesta en operación de los primeros data centers, valorados en 811 millones, a los que se suman otros 556 millones correspondientes a proyectos en desarrollo.

Resultados al alza y solidez financiera

En paralelo a su apuesta por la infraestructura digital, Merlin mejoró sus métricas financieras en 2025. El beneficio recurrente alcanzó los 326,7 millones de euros, un 5,1% más, apoyado en un incremento del 8,3% en las rentas, que ascendieron a 542 millones de euros (un 3,5% más en términos comparables). El resultado neto se elevó a 786 millones, frente a los 284 millones del ejercicio anterior, principalmente por la revalorización de los activos, un efecto contable sin impacto en caja.

Por segmentos, las oficinas incrementaron sus rentas comparables un 3,5%, con una ocupación del 94,2%; la logística creció un 1,5%, con una ocupación del 96,4%; y los centros comerciales elevaron sus rentas un 4,7%, apoyados en un aumento del 2,1% de la afluencia. El Ebitda se situó en 416 millones, un 9,7% por encima del ejercicio previo, mientras que la liquidez alcanzó los 1.965 millones de euros y el ratio de endeudamiento (LTV) se mantuvo en un prudente 28,9%.

En cuanto a la remuneración al accionista, Merlin abonará un dividendo total de 0,44 euros por acción con cargo a 2025, un 4,8% más que el año anterior. Tras el pago de 0,20 euros en diciembre, la compañía distribuirá 0,24 euros adicionales tras la próxima junta, lo que supone un desembolso agregado de 238 millones.

Andalucía en pausa y mirada a nuevos polos

Pese al fuerte impulso de su plan, la compañía ha decidido aparcar de momento el desarrollo de centros de datos en Andalucía por la falta de garantías en el suministro eléctrico necesario para este tipo de infraestructuras. Ismael Clemente ha señalado que las limitaciones actuales del sistema energético en la región no permiten asegurar la potencia requerida, lo que lleva a Merlin a priorizar otros ejes con mayor capacidad disponible.

En Extremadura, donde en enero de 2025 se anunció un acuerdo con la Junta para promover dos grandes campus de centros de datos orientados a inteligencia artificial generativa y computación avanzada en Navalmoral de la Mata (Cáceres) y Valdecaballeros (Badajoz), la socimi no ha actualizado todavía ni calendario ni cifras de inversión. Estos proyectos, junto con el avance en Madrid, País Vasco, Barcelona y Lisboa, configuran un mapa en el que Merlin aspira a consolidarse como uno de los principales actores de infraestructura digital en el suroeste de Europa.