Los data centers cada vez están más presentes, hay un mayor conocimiento de su enorme relevancia y traspasan todas las barreras y ámbitos. Tanto es así que un sector como el inmobiliario ha puesto sus ojos en esta industria, algo que se remonta a muy poco tiempo atrás. Concretamente, con la irrupción de la pandemia se vio la relevancia de estas infraestructuras para el funcionamiento de la economía digital y los servicios tal y como los conocemos hoy en día.

Estas instalaciones han crecido en popularidad en muy poco tiempo y son el activo inmobiliario de moda en la actualidad. Así quedó reflejado en el foro Data Centers, Logística y Estrategias Energéticas organizado por Colliers, donde José María Guilleuma, Director de Data Centers de la compañía, destacó el poderoso “efecto llamada” que ejerce la llegada de los grandes hiperescalares para atraer más inversiones e innovación.

José María Guilleuma, Director de Data Centers, Colliers. Foto: Colliers

Además, España y Portugal cuentan con diversas ventajas frente a los FLAP, entre las que están la ausencia de resistencia comunitaria, una menor congestión de la oferta y el coste de la mano de obra con respecto a estos mercados, un elevado peso relativo de las energías renovables (42%) y el continuo refuerzo de las conexiones internacionales a través de cable submarino. Como consecuencia, se espera, un crecimiento anual de Madrid del 43%.

La multinacional de gestión de inversiones inmobiliarias apunta hacia varias tendencias en los Data Centers:

1. Ubicación, ubicación y ubicación: en España el 90% de la capacidad instalada se concentra en Madrid, pero ya comienzan a extenderse y haber proyectos en otros lugares del sur de Madrid, las Rozas, entre otros.
2. Impacto medioambiental. Los Data Centers son edificios de alta criticidad y gran consumo de agua y energía por lo que su huella de carbono es muy importante.
3. Resiliencia y uptime: la caída de estos servicios impacta enormemente en la actividad de muchos sectores.
4. Aumento del control en la cadena de suministro.
5. Metaverso. “Independientemente de cómo se desarrolle y con qué tecnologías, lo que está claro es que será con Data Centers”, comenta José María Guilleuma, quien en concreto apunta hacia los Data Centers Edge.
6. Innovación.

Estrategia energética en el mercado inmobiliario

“Decir que la energía es fundamental en el mercado de Data Center es más que evidente, además, es un negocio que se alquila por kilovatios, no por metros cuadrados, con lo cual hay que incluir la variable energética en el modelo o estás fuera de mercado”, ha destacado Humberto Carbajal, senior advisor de Colliers. El directivo asegura que la realidad actual es que la disponibilidad de potencia eléctrica es uno de los problemas, ya que las planificaciones son quinquenales y ni las eléctricas ni la propia Red Eléctrica Española (REE) nunca previeron el desarrollo en el corto plazo que iban a tener los Data Centers y el hidrógeno.

En esta línea, agrega que estos activos deben verse no solo como un vector de coste sino también como un punto de generación de ingresos porque es algo que no se ha tratado así hasta ahora. “La escalada de los precios de la energía en los data centers es algo vital”, indicó Humberto Carbajal. Por ello, el mercado inmobiliario debe incorporar esta variable energética en su estrategia de desarrollo no solo con los Data Centers, sino también en todos los ámbitos.

Confluencia de data centers, parques logísticos y estrategias energéticas

“En términos de inversión logística y data center fue un año excepcionalmente bueno, en conjunto, se transaccionaron alrededor de 3.000 millones de euros y las previsiones apuntan a un crecimiento mayor para este año”, expresó Alberto Díaz, Managing Director Capital Markets de Colliers en la mesa de debate liderada por Mikel Echavarren, CEO de Colliers España y Portugal. Lo que hace diferente a este tipo de activos y capta la atención de los inversores es que “hablamos de activos con un componente refugio, que te protege de la inflación y donde la demanda está asegurada en proyectos donde el operador se involucra desde el inicio”. Adicionalmente, estas buenas previsiones están apoyadas en los fondos Next Generation, que necesariamente tendrán que destinarse a digitalización, por lo que el sector se verá beneficiado. “Hay poco producto en el mercado pero hay un apetito inversor voraz”, subraya Alberto Díaz.

Mikel Echavarren, CEO de Colliers España y Portugal, (a la izquierda) y Gustavo Cardozo, Managing Director de Panattoni Iberia (a la derecha). Foto: Colliers

También hay oportunidades de reconversión de lo industrial-logístico a centros de datos. “Viene más desde lo industrial que desde lo logístico. Las vemos en dos direcciones: reconversión de activos industriales a data center: ubicados en polígonos con una potencia energética asignada, cuentan con una edificabilidad remanente, por lo que su potencial reconversión es más rentable. Después, vemos una gran cantidad de determinados suelos planificados con un uso terciario en localizaciones muy consolidadas, pero que no tiene sentido ahora desarrollar oficinas o para uso terciario alternativo y, sin embargo, por la localización, la conexión con fibra y potencia posible a asignar también son atractivos para el desarrollo de data centers”, explicó el directivo.

Como parte de la estrategia energética Alberto Díaz de Colliers apunta a varias medidas: “Tener un marco normativo estable para saber qué retorno vas a tener, poder aprovechar recursos como el sol que tenemos (cubiertas, fachadas), apostar por otras energías como el hidrógeno y que los picos de la energía renovable producida se puedan utilizar en data center para disminuir ese coste”.

Gustavo Cardozo, Managing Director de Panattoni Iberia, puso en valor las posibles sinergias entre el desarrollo de Data Centers y el ámbito logístico en lo que atañe al punto energético. Hay parques logísticos con exceso de potencia, dado que muchas naves producen energía renovable en sus cubiertas y esa misma energía puede utilizarse en Data Centers. “La energía renovable y la eficiencia energética no son una moda, son una autoimposición para mejorar. Los Data Centers tenderán a ser más eficientes energéticamente a medida que la tecnología en el hardware y los equipos de climatización avancen en ese sentido y es algo que veremos a muy corto plazo”, apuntó el dirigente.

Foto: Colliers

En línea con lo anterior, Jose Javier Díez, director de Partnerships de Telefónica Infra, comenta cómo desde la compañía están enfocados en mejorar la eficiencia energética de sus infraestructuras, y explica el proyecto de refrigeración por inmersión en el que están trabajando con Submer desde el año pasado, consistente en sumergir los equipos en un líquido dieléctrico, con las ventajas que ello comporta desde el punto de vista de sostenibilidad y eficiencia energética. Díez incide, además, en dos objetivos: el menor consumo de energía (y menor OPEX), y la rebaja del CAPEX, gracias a la potencial eliminación de algún elemento de la cadena de frío, como los chillers.

El director de Telefónica Infra hace también hincapié en las ventajas competitivas de España en cuanto a conectividad y cables submarinos: “El país está muy conectado, por todas partes y con todos los continentes. La red de transporte de fibra, que permite alcanzar el entorno de 10-12 ms de latencia en las ciudades principales del país, es fundamentalmente para dar respuesta a aplicaciones que ya están aquí”. Y, precisamente, para acercar la capacidad de computación y almacenamiento a los dispositivos, añade Díez, los centros de datos se están transformando en Data Centers Edge, de acuerdo con la tecnología que permite este acercamiento físico, el Edge Computing. “Esperamos dos fases: el near edge, con latencias de 10-12 ms, y para el que empieza a haber demanda; y el far edge, de hasta 5-7 ms, y que llegará de la mano de proyectos como el vehículo autónomo”, explica.

Finalmente, Alberto Díaz también ha hablado de las barreras que hay en el mercado como el uso intensivo de capital, ya que cada activo de Data Center tiene un alto coste por metro cuadrado. Para financiar esto, indica que se debe poner en el contexto de los últimos años: “Los data centers eran desconocidos antes de la pandemia y ahora se ve que captan mucho apetito y un gran desarrollo. El papel que tienen las entidades financieras es incipiente. Para financiar determinados proyectos en un entorno especulativo es complejo, pero las leyes y contratos a largo plazo a la larga convencerán a la banca”.