Durante mucho tiempo, los inversores de capital privado han invertido tanto en infraestructuras digitales como en inmuebles industriales. Ahora, las empresas inmobiliarias centradas en la logística están empezando a considerar el sector de los Data Center como una oportunidad de crecimiento.
A pesar del boom de la logística impulsada por el comercio electrónico, estas empresas juegan a dos bandas y buscan aprovechar el creciente sector de los Data Center al tiempo que se esfuerzan en crecer más, aunque ambos sectores puedan tener demandas competitivas para los mismos emplazamientos.
Los grandes actores de la logística y el sector inmobiliario industrial, como GLP, Prologis, Segro y ESR, están buscando Data Centers y muchos de ellos se asocian con empresas de este tipo ya establecidas para utilizar las instalaciones y los terrenos disponibles para desarrollos brown y greenfield.
Tiempos de bonanza para los Data Centers y la logística
Tanto los Data Center como la logística se benefician de las mismas tendencias subyacentes, pero la competencia puede ser dura.
Tras la demanda reprimida por la Covid-19, el espacio inmobiliario logístico, industrial y de almacenes está disfrutando de un boom. En febrero de 2022, Prologis afirmó que las vacantes están en mínimos históricos en todo el mundo y que la alta demanda está provocando "guerras de ofertas" y aumentos globales de los alquileres de alrededor del 15%.
Issue 44: A Forgotten History of Computing
A magazine all about time - dive into the forgotten history of computing
Otro informe de octubre de 2021 decía que "el espacio está efectivamente agotado". A pesar de las enormes cantidades de construcción especulativa, las tasas de prealquiler se sitúan en torno al 70%, según la empresa.
Al igual que en el caso de los Data Center, los costes de construcción de los almacenes se han incrementado por el aumento de los costes del suelo, los materiales y la mano de obra, pero eso no ha impedido que muchas de las grandes empresas inmobiliarias del sector hayan obtenido beneficios considerables.
CBRE afirma que por cada 1.000 millones de dólares en ventas de comercio electrónico se necesitan 1,25 millones de pies cuadrados (116.000 metros cuadrados) adicionales de espacio de distribución para soportarlo. Prologis calcula que un aumento del 5% en los niveles de inventario requeriría 300 millones de pies cuadrados (28 millones de metros cuadrados) adicionales de espacio industrial, mientras que JLL predice que la demanda de inmuebles industriales podría aumentar en 1 billón de pies cuadrados (93 millones de metros cuadrados) adicionales para 2025.
Al mismo tiempo, el trabajo y la vida personal se están digitalizando cada vez más, produciendo una cantidad de datos cada vez mayor e impulsando la demanda de Data Center a máximos históricos. Los mayores mercados de Data Center de EE.UU. absorbieron 493 MW de capacidad en 2021, estableciendo un nuevo récord 31% más alto que el año anterior, según el especialista inmobiliario CBRE. Gartner predice que el mercado de Data Center crecerá año tras año hasta 2024.
El hecho de que los gigantes del comercio electrónico AWS, Alibaba y JD.com sean actores importantes en ambos sectores es una muestra de su naturaleza potencialmente sinérgica.
A medida que ambas industrias continúan calentándose, esto conduce a una mayor competencia por el suelo y la energía. DCD ha informado anteriormente que en los principales mercados en los que los Data Center están históricamente ubicados cerca de las instalaciones de distribución, los alquileres y los costes de adquisición de terrenos se están viendo incrementados por la alta demanda y la baja disponibilidad.
A principios de este año, un antiguo Data Center de Speedcast, en Nueva York, fue comprado por 21 millones de dólares por una empresa de logística respaldada por Blackstone que planea demoler las instalaciones para construir un nuevo centro de distribución.
En Staffordshire, en Reino Unido, un antiguo Data Center del Royal Bank of Scotland será demolido y sustituido por un nuevo almacén por la empresa de logística PLP. Y un antiguo Data Center de Fidelity Investments en Irving, Texas, se convirtió el año pasado en un espacio industrial y se vendió.
Las empresas de logística quieren Data Centers
A pesar del auge del comercio electrónico, las empresas inmobiliarias dedicadas a la logística tienen cada vez más en cuenta el sector de los Data Center como una oportunidad de crecimiento.
La empresa de logística de APAC, Logos, anunció el año pasado una asociación con Pure Data Centers para desarrollar Data Centers en Asia Pacífico. Logos tiene, desarrolla y alquila propiedades logísticas en Australia, China, Singapur, Indonesia, Malasia, Vietnam, India y Nueva Zelanda. Las dos empresas han anunciado sus planes de construir un nuevo Data Center de 20.000 metros cuadrados y 20 MW en Yakarta (Indonesia).
Pure también había planeado un movimiento similar con Panattoni en el Reino Unido. Ambas compañías pretendían construir un Data Center de tres plantas y 41.763 metros cuadrados que ofrecería hasta 50 MW de capacidad en el lugar donde la empresa de logística ya había empezado a construir un almacén. Los planes se abandonaron posteriormente, aunque DCD entiende que esto se debió a la prolongación de los plazos de conexión de la instalación propuesta a la red eléctrica.
La empresa inmobiliaria ESR Cayman, con sede en Hong Kong y tradicionalmente centrada en la logística, ha realizado una serie de movimientos en el espacio de los Data Center desde 2021. En abril de ese año, la empresa anunció que iba a comprar un Data Center en Osaka (Japón), que planea ampliar en un campus de 78 MW. Desde entonces ha comprado un edificio en Hong Kong para convertirlo en otro Data Center de 40 MW, diciendo que la expansión era "un movimiento natural" para la empresa. Posteriormente, adquirió ARA Asset Management, incluyendo Logos.
En la actualidad, la cartera de Data Center de la empresa consta de seis activos de desarrollo propios que suman 260 MW en Hong Kong, Osaka, Sydney, Mumbai, Yakarta y Singapur. En sus resultados anuales de 2021, ESR dijo que los Data Center eran un "foco estratégico clave" para la compañía en el futuro.
"Con el cierre de la adquisición de ARA, que reúne a Logos para formar una plataforma múltiple, el Grupo ESR ampliado tiene una reserva combinada de Data Center de más de 1,200 MW de capacidad en toda la región", señaló la compañía.
"La aceleración del comercio electrónico y la transformación digital seguirán impulsando la demanda de infraestructuras logísticas y Data Centers".
La empresa inmobiliaria de logística con sede en Singapur, GLP -un importante actor con 120.000 millones de dólares en activos y que gestiona más de 75 millones de metros cuadrados de bienes inmuebles- ha estado invirtiendo en centros de datos desde 2018 y afirma que sus activos, incluidos los que están en construcción, ofrecerán unos 2.500 MW de capacidad en toda China, Japón, Brasil y Europa una vez completados. En 2019, GLP adquirió una participación del 60% en la empresa local de Data Center, Cloud-Tripod.
En España, la empresa inmobiliaria centrada en la logística Renta Corporación está construyendo un Data Center en Barcelona, y Merlin está construyendo una serie de instalaciones en toda la región ibérica.
El año pasado, la empresa estadounidense de inversión inmobiliaria PRP declaró que se estaba diversificando de las propiedades de oficinas y que se había fijado el objetivo de gastar 2.000 millones de dólares en la adquisición de propiedades logísticas y de Data Center en todo el país.
Goodman Group -de nuevo centrado sobre todo en inmuebles de tipo logístico y de almacén- figura en la lista del constructor francés de Data Center Cap DC como "socio clave", especialmente en mercados como Fráncfort, París, Ámsterdam, Milán y Madrid. La empresa también se ha asociado con STT GDC para dos instalaciones en Tokio (Japón).
Segro tradicionalmente se centra en el almacenamiento y las propiedades industriales ligeras, pero también gestiona los principales grupos de Data Center del Reino Unido en su Slough Trading Estate. Recientemente ha adquirido un millón de pies cuadrados adicionales de espacio de oficinas en las cercanías que planea convertir y fusionar con el polígono comercial como más espacio para Data Center. Equinix, Virtus, IO y Global Technical Realty de KKR utilizan las instalaciones de Segro.
Prologis se ha asociado con Skybox Datacenters en EE.UU. (véase el recuadro) y en el Reino Unido ha suministrado previamente a Virtus terrenos para desarrollar un centro de datos en Stockley Park, a las afueras de Londres, que antes estaba destinado a un almacén.
¿Qué es lo atractivo de asociarse?
En medio de un mercado competitivo en el que puede ser difícil conseguir suelo y energía en mercados restringidos, los operadores de Data Center siempre buscan la forma de realizar proyectos en mercados clave con rapidez.
"Es un mercado en el que resulta bastante difícil entrar", afirma Tom Glover, responsable de transacciones de Data Center de JLL en EMEA. La importante cantidad de capital que se necesita para crear un Data Center sigue siendo una barrera para muchas empresas, a pesar de la cantidad de capital existente".
"La oferta y la demanda, así como la velocidad de comercialización, son los factores que impulsan esta situación. Es difícil encontrar los terrenos adecuados y el mercado de la logística de almacenes lleva mucho tiempo comprando terrenos para desarrollarlos para usos logísticos industriales. Su propuesta es 'nosotros lo haremos más rápido de lo que probablemente pueda hacer usted por su cuenta'".
Como resultado, dice, las grandes empresas de logística que ofrecen a los operadores de Data Center posibles instalaciones podrían crear una propuesta atractiva.
"Si tienes un cobertizo al que puedes llevar energía, conseguir los permisos pertinentes para poner un Data Center allí, y el mercado está de acuerdo en que está en una buena ubicación, va a ser muy atractivo para un operador explorar la posibilidad de tomar un contrato de arrendamiento a largo plazo en el sitio."
"Nunca será un arrendamiento a corto plazo, debido a la cantidad de inversión que el operador pondrá en el terreno".
Glover dice que le sorprendería que empresas como Prologis, Segro y otras no estudiaran la posibilidad de explorar el "efecto cookie-cutter " de suministrar power shells en otros mercados en el futuro.
"Veo que ese sigue siendo un modelo de negocio del que buscarán beneficiarse", afirma. En los mercados principales, donde hay poco terreno disponible, podría ser atractivo apoyarse en un socio que tenga una cartera considerable de terrenos e instalaciones potencialmente convertibles. Sin embargo, en los mercados Edge o secundarios, donde hay menos fibra o presión en torno al suelo disponible, estas asociaciones pueden no ser tan necesarias.
"En los mercados con una gran demanda y una oferta limitada, ergo un caso de negocio muy fuerte, esto puede ser interesante para los operadores", dice Glover. "En los mercados con una demanda media y una gran oferta de espacio potencial, creo que va a ser más difícil de vender, a menos que tengan buenas relaciones que formulen en esos mercados principales".
La mayoría de las asociaciones mencionadas se centran en utilizar los bancos de tierras de las empresas de logística en lugar de desarrollar instalaciones en edificios existentes, pero los operadores podrían apreciar los beneficios ESG de las readaptaciones. Serverfarm calcula que la reutilización de edificios existentes puede suponer un ahorro de carbono incorporado del 88% en comparación con el coste del material de carbono de los proyectos nuevos.
"Esto ofrece otra cuerda a ese arco de desarrollo. Sería imprudente no considerar al menos la idea de trabajar en asociación con un proveedor logístico de cobertizos", dice Glover. "Cualquiera que sea propietario de un terreno adecuado va a descubrir que esas relaciones simbióticas evolucionarán".
"La mayoría de los operadores prefieren ser dueños de su propiedad vitalicia", añade. "Y para algunos operadores, este tipo de asociaciones no será un camino que idealmente seguirán. Pero la contrapartida es que aceptan que tal vez no puedan entregar el producto a un mercado con la rapidez que desearían."
