Grant van Rooyen, mejor conocido como el fundador y ex director ejecutivo de Cologix, regresa con una nueva empresa, llamada Tract.
En lugar de construir centros de datos para hyperscalers, la nueva empresa apunta a construir "parques de centros de datos planificados", proporcionando toda la infraestructura y los permisos necesarios que permitan a los mayoristas y hyperscalers construir sus propios centros de datos en terrenos listos para su construcción.
Si bien Tract no es el primer mayorista entre mayoristas que ha tenido la industria de los centros de datos, la ambición de la empresa es notable: en menos de 12 meses, la empresa ha anunciado oficialmente planes para casi 5 GW de capacidad en tres ubicaciones, y tiene más en proceso.
New venture, new masterplan
Van Rooyen comenzó su carrera en Level 3 Communications, empresa que abandonó en 2009 tras un período de 11 años. Luego fundó el operador de centros de datos estadounidense Cologix junto con la firma de inversiones Columbia Capital (ColCap), y dirigió la empresa como director ejecutivo durante ocho años.
Dejó Cologix en 2018, un año después de que Stonepeak adquiriera una participación mayoritaria en la empresa, con Bill Fathers a cargo. Ese año, Stonepeak también adquirió Communications and Realty Investments, una empresa dirigida por van Rooyen que poseía centros de datos en Columbus, Jacksonville y Nueva Jersey.
Aunque no ha estado en el centro de atención al mando de ningún operador desde entonces, van Rooyen ha estado ocupado en el ínterin.
“Tenemos una larga trayectoria de ejecución exitosa en el espacio y, por lo general, tendemos a hacerlo tras bastidores”, comenta van Rooyen a DCD. “Después de dejar Cologix, definitivamente no me quedé sentado en la playa”.
En 2022, el grupo de inversión familiar liderado por Grant, van Rooyen Group, adquirió el 49 por ciento del operador de centros de datos israelí MedOne junto con la firma de inversión privada estadounidense Berkshire Partners. Ese mismo año, Digital Realty adquirió una participación mayoritaria en el operador sudafricano Teraco a un consorcio de inversores, entre los que se encontraban Berkshire Partners, Permira, van Rooyen Group y Columbia Capital. Los tres todavía tienen participación en la empresa.
Las noticias sobre Tract surgieron por primera vez en 2022 después de que se enviaran folletos a los inversores; la empresa recién formada afirmaba haber identificado 16.000 hectáreas de sitios potenciales y buscaba 1.000 millones de dólares para financiar sus elevadas ambiciones.
En ese momento, se decía que ColCap y los Van Rooyen estaban involucrados, y que estos últimos habían invertido 50 millones de dólares para poner en marcha Tract. Berkshire Partners también figuraba como inversor.
Mientras que Cologix, MedOne y Teraco desarrollan centros de datos, esta última empresa apunta a parques masivos en los que los hyperscalers y sus mayoristas pueden desarrollar sus propios campus.
La empresa con sede en Colorado se describe a sí misma como una empresa que adquiere, zonifica, habilita y desarrolla parques de centros de datos planificados para proporcionarlos a los usuarios finales, ya sean de la nube o mayoristas.
“Nuestro objetivo principal es ofrecer velocidad y seguridad a nuestros clientes”, afirma van Rooyen. “Independientemente de quién esté a cargo del desarrollo vertical, lo que más valoran es la capacidad de avanzar con velocidad y seguridad; desarrollos predecibles en los que se han eliminado todos los obstáculos”.
Una nueva realidad para los centros de datos
“Hace unos tres años se hizo bastante evidente que la materia prima para toda esta infraestructura se está volviendo muy escasa”, dice van Rooyen. “Lo que antes eran 20 MW ahora son 100 MW; 100 MW son 250 MW; 250 MW es un gigavatio, y seguiremos viendo que esa cifra aumenta”.
“Esto tiene profundas implicaciones en cuanto a dónde se puede ubicar esta infraestructura y el tamaño de la materia prima y la magnitud que se requiere para alimentarla. Por eso llegamos a la conclusión de que esta era un área que queríamos explorar”.
Van Rooyen Afirma que los clientes se han comportado a lo largo de los años como si se tratara de un mercado al contado, en el que cuando se necesita capacidad en algún lugar se puede conseguir fácilmente. Ahora, advierte, esos días han quedado atrás.
“Nos centramos en asegurarnos de que somos dueños de los pilares del mañana. Eso significa que adoptamos una visión a muy largo plazo; en muchos casos, más de 10 años”.
Tract no se dedicará a construir sus propios centros de datos, sino que se centrará en el "desarrollo horizontal", que incluirá la adquisición de terrenos, su rezonificación y la concesión de derechos para que los centros de datos tengan derecho a ellos y dispongan de energía.
“Excavamos tierra, construimos caminos, nivelamos plataformas, entregamos infraestructura húmeda, tanto de agua como de alcantarillado, y planificamos el sitio hasta el punto en que alguien pueda venir, total o parcialmente, y adquirir estos puestos y comenzar a construir tan pronto como pueda presentar un permiso de construcción y obtenerlo”, dice van Rooyen.
Reno, Eagle Mountain, Richmond
La empresa causó sensación con su terreno de más de 20.000 acres en todo Estados Unidos, que se encuentran en diversas etapas de rezonificación, diseño o construcción horizontal. Van Rooyen le dice a DCD que la empresa tiene alrededor de 50 personas trabajando para llevar sus proyectos a través del proceso de permisos y desarrollo.
La compañía causó sensación con su primer anuncio oficial: un parque de centros de datos de 890 hectáreas a las afueras de Reno, Nevada.
Adquirió el terreno dentro del Centro Industrial Tahoe-Reno (TRIC) en el condado de Storey y tiene compromisos de NV Energy para entregar más de 2GW de energía, a partir de 2026.
Según se informa, Tract adquirió el terreno de Blockchain LLC. Blockchain había planeado una ciudad inteligente/zona de innovación impulsada por blockchain de 2000 hectáreas que albergaría a 35.000 personas. Después de adquirir el terreno en 2018, los planes se abandonaron alrededor de 2021.
En mayo de 2024 se inició la construcción de la primera fase de 810 MW del desarrollo de Reno, ahora conocido como Peru Shelf Technology Park. La empresa también ha adquirido otras 510 hectáreas dentro del TRIC, actualmente en etapa de planificación.
También ha hecho alusión a otro campus cercano conocido como South Valley Technology Park. Desde que se publicó originalmente este artículo en DCD>Magazine, Tract ha aumentado sus propiedades totales en Reno a más de 4.400 hectáreas en tres sitios.
Después llegó Eagle Mountain, Utah. La empresa ha adquirido poco menos de 270 hectáreas al sur de Salt Lake City y está trabajando con Rocky Mountain Power para entregar más de 400 MW para 2028.
Ese campus está identificado como 'Proyecto Tripletail' en el sitio web de la Corporación de Desarrollo Económico de Utah, lo que sugiere una inversión potencial de hasta 7 mil millones de dólares.
Finalmente, en mayo de 2024 la compañía anunció oficialmente sus planes para un parque de centros de datos de 2,4 GW en las afueras de Richmond, Virginia.
El Parque Tecnológico de Hannover ocupará una extensión de 485 hectáreas y se espera que en el sitio se instale energía de puente para el año 2026.
Los documentos de planificación sugieren que se podrían construir hasta 46 edificios en el sitio, ubicado en la línea sur de Hickory Hill Road (ruta estatal 646) en la intersección con Old Ridge Road (ruta estatal 738). Según se informa, la empresa pagó 33 millones de dólares por el terreno no urbanizado.
Habrá más anuncios por venir. Van Rooyen dice que Tract está operando en diez mercados, con múltiples campus en muchas ubicaciones.
"No hemos anunciado muchos de esos mercados y no lo haremos hasta que hayamos facilitado la certeza que necesitamos antes de hacerlo público. No anunciaremos el proyecto hasta que esté completamente autorizado, zonificado y sea propiedad de los propietarios", afirma.
Señala que se trata de una combinación de centros existentes (Phoenix, Arizona y el mercado más amplio de Virginia) y de mercados más prometedores como Reno. Si bien van Rooyen dice que los terrenos abandonados tienen mérito, la "mayor parte" de los desarrollos actuales de Tract son terrenos totalmente nuevos.
Por ahora, van Rooyen dice que el primer vehículo de inversión de Tract se centra en Estados Unidos. Sobre la expansión al exterior en el futuro, reitera sus experiencias en el extranjero a lo largo de los años y añade que "sabe que la estrategia puede funcionar".
Tropiezos (y renacimientos) en Phoenix
Los campus de centros de datos cada vez más grandes están atrayendo más atención del público que nunca, en gran parte de forma negativa. Es cada vez más común que se rechacen proyectos de gran escala por parte de residentes y políticos locales, especialmente en mercados con importantes instalaciones de centros de datos.
Ante las propuestas tan importantes que hace Tract, van Rooyen tiene claro que la difusión y el compromiso son piedras angulares de la ambición de la empresa de ofrecer certeza a largo plazo en torno a sus campus planificados.
“Estos desarrollos deben funcionar para las comunidades en las que existen. Y en Tract nos tomamos esto muy en serio”, afirma. “Creo que durante demasiado tiempo, la industria ha asumido que los centros de datos son bienvenidos en todas partes y pertenecen a todas partes.
“Eso puede haber estado bien cuando estábamos en la escala de 5, 10, 20 MW. Pero los campus de gigavatios no pueden estar en cualquier lugar y en todas partes. No vamos simplemente a comprar lo que está a la venta. Estas ubicaciones son únicas en su magnitud y deben estar ubicadas en lugares donde, en última instancia, se pueda trabajar de manera productiva con las ciudades y las comunidades. Eso no significa en todas partes.
“A lo largo de los años, nuestra industria no se ha beneficiado de operar tras bastidores”, añade. “Tenemos muy claro desde el principio quiénes somos, cuáles son nuestros usos previstos y quiénes son nuestros clientes finales. Esa transparencia no sólo es necesaria, sino que es fundamentalmente necesaria”.
La propuesta de Tract de una planificación a largo plazo significa que las ciudades y los condados pueden evitar una gran cantidad de desarrollos "ad hoc"; lo que van Rooyen describe como "20 MW aquí, 50 MW allá", de una manera desordenada que podría molestar a los residentes locales.
“A medida que estas áreas evolucionan y se intensifica la agrupación, muchos participantes de estas comunidades las observan y se preguntan: '¿Cómo ha sucedido esto?' La solución, creemos, es la planificación maestra; sentémonos de manera productiva con estas comunidades y hablemos con ellas sobre dónde quieren que se desarrollen los centros de datos a escala, y respondamos a esa pregunta en un período de más de 10 años”.
Si bien la zonificación y los derechos para el sitio fueron aprobados por unanimidad tanto por la Comisión de Planificación del Condado de Hanover como por la Junta de Supervisores, el campus de Virginia finalmente obtuvo la aprobación solo después de varios meses de demoras por parte de los funcionarios del condado.
“Nuestro proyecto en Virginia se ha estado gestando durante dos años, y no se trata de dos años de pasar revista una vez al trimestre, sino de un trabajo diario a pico y pala durante dos años, realizado por un grupo de personas, no por una o dos”, afirma van Rooyen.
Sin embargo, en otros lugares, Tract no ha tenido tanta suerte. En abril, la empresa retiró una solicitud para desarrollar un gran campus en la zona de Buckeye en Phoenix.
La compañía había estado planeando un complejo de centros de datos planificado por 14 mil millones de dólares en en el área de Buckeye del condado de Maricopa, al suroeste de Phoenix.
El proyecto, conocido como Project Range, debía abarcar casi 30 edificios en un terreno a lo largo de Yuma Road, entre Jackrabbit Trail y Perryville Road.
Los primeros planes para el proyecto se presentaron a fines de 2023 y se programó que las obras comenzaran en 2025 y continuaran durante los próximos 15 a 18 años.
Tract retiró la solicitud de la cola de planificación y desarrollo del condado de Maricopa después de la oposición de los residentes locales y otras partes interesadas.
El proyecto recibió críticas tanto del personal de Goodyear como de Buckeye City debido a su "incompatibilidad" con los usos de la tierra designados para el sitio, junto con preocupaciones sobre la altura de los edificios y el ruido. El sitio está actualmente designado para usos residenciales y está rodeado de vecindarios.
Tract ya había presentado solicitudes revisadas reduciendo las alturas propuestas de los centros de datos y aumentando los retranqueos, antes de retirar la solicitud por completo.
“Si bien trabajamos productivamente con la ciudad de Buckeye y el condado de Maricopa, finalmente llegamos a la conclusión con nuestros socios en la comunidad y en la ciudad de que no era el lugar adecuado para ubicar un campus de centro de datos de esta magnitud”, dice van Rooyen sobre el problema.
Mientras ese proyecto está terminado, la empresa no se da por vencida con Phoenix.
“Retiramos esa solicitud, pero ciertamente no hemos perdido el interés por el mercado y seguimos trabajando de manera muy productiva con la ciudad de Buckeye. Estén atentos a esta situación.
“Tenemos otros proyectos en esa ciudad y los estamos llevando adelante de manera muy productiva. Muy pocas veces entramos en un mercado con una sola solución. En algunos de estos mercados, al final tendremos múltiples soluciones. Reno es un ejemplo perfecto”.
Cuando DCD sugiere que es raro que un desarrollador retire una aplicación por completo, van Rooyen responde que forzar un resultado nunca es productivo.
“Siempre seremos tenaces, pero somos razonables”, sugiere. “Es una inversión enorme y debe estar en el lugar correcto. Estamos preparados para ser pacientes y encontrar esos lugares en colaboración con nuestros socios de la ciudad y el condado, y con la gente que vive en esas comunidades”.
Fiel a su palabra, desde que DCD habló con van Rooyen, Tract anunció un segundo campus en Buckeye. La empresa adquirió un terreno en el que se podrían desarrollar hasta 1,8 millones de metros cuadrados de espacio para centros de datos en hasta 40 centros de datos individuales cuando estén completamente construidos. Tract dijo que actualmente está trabajando con la empresa de servicios públicos local en planes para soportar hasta 1,8 GW de capacidad.
El sitio, adquirido por una suma reportada de 136 millones de dólares, estaba previamente destinado a un desarrollo comunitario que habría incluido casi 10.000 casas residenciales, aunque las obras del proyecto nunca comenzaron.
Sin ventajas
Tract aún no ha realizado transacciones con ninguna de sus acciones en cartera, pero la empresa no tiene prisa.
“Estamos muy centrados en la creación de la cartera y tenemos una visión a largo plazo de la vía de la monetización de la misma”, afirma van Rooyen. “Pero sin duda estamos recibiendo mucho entusiasmo de nuestros clientes potenciales”.
Además de Cologix y Teraco, las inversiones en infraestructura digital de ColCap incluyen DeepEdge de Boston, mientras que Berkshire Partners también tiene inversiones en la empresa Edge Vapor IO y MedOne.
Cuando le preguntamos si las conexiones e intereses de sus principales inversores y de los de Tract en los desarrolladores de centros de datos serían ventajosos para conseguir clientes, van Rooyen se mostró algo molesto.
“No dependemos de eso ni de ninguna ventaja especial”, responde. “Las necesidades son claras y nuestro trabajo es asegurarnos de que nuestros desarrollos estén cuidadosamente planificados a escala. Si hacemos un buen trabajo en ese sentido, creemos que tendremos muchas, muchas opciones en términos de quién querrá desarrollar en nuestros campus.
"Estamos concentrados en jugar para el futuro y sentimos que acabamos de empezar."